地产分析报告
地产分析报告。
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地产分析报告 篇1
A外贸企业融资现状分析与对策研究
引言(选题背景和意义研究思路和方法文章主要章节安排)第一章:企业融资相关理论介绍 第一节、融资结构与资本结构一、二、三、融资结构 资本结构
融资结构与资本结构的关系
第二节、资本结构理论
一、朴素资本结构理论
二、传统资本结构理论
第二章 A外贸企业融资现状分析 第一节 A外贸企业简介
一、A外贸公司外贸业务背景介绍
二、A外贸公司财务状况说明
三、A外贸公司组织架构
第二节 公司融资现状分析
一、现阶段的融资需求
二、已采用的一般融资方式
第三节 A外贸公司融资过程中出现的问题
一、担保问题难以得到解决
二、银行信用评级和抵押物的选择
三、可使用的融资手段单一
第三章 A外贸企业融资发展制约原因分析 第一节 自身实力难以实现扩大融资
一、自身信用状况不佳，并且缺乏信用意识
在经济学中，信用是以偿还和付息为条件的价值运动的一种特殊形式，更多是指借贷行为，即以偿还和付息为条件的价值单方面的让渡，主要体现在货币的借贷和商品交易的赊销
或预付两个方面。一般表现为商品专卖中的延期付款或借贷行为，是二元主体或多元主体之间，以某种经济需要为目的，建立在诚实守信基础上的心理承诺与约期实践相结合的意志和能力。其本质特征是货币或商品的持有者把货币或商品暂时让渡给需要者使用，定期归还，并收取一定的费用。信用行为发生时，授信人提供一定的价值物，经过一定的时间后，受信人予以偿还并结束信用关系。
狭义的信用，表现在商品交换或其它经济活动中，授信人在充分信任受信人能够实现其承诺的基础上，用契约关系向受信人放贷并保障自己所贷的本金能够回流和增值的价值运动。意即以现有的财物或货币，回复将来支付的一种承诺。
现代市场经济条件下所指的信用，更多地是指狭义的信用。它表现的是在商品交换或其他经济活动中，交易双方所实行的以契约及合同为手段的资金借贷、承诺、履约的行为。信用关系双方即为借贷关系。在《贷款通则》中规定信用贷款，也叫无抵押信用贷款，是银行单凭借款人的信用或由资信可靠的担保人提供信用担保所发放的没有抵押品为条件的贷款。分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款和票据贴现共六种形式。
信用贷款方式的特点是贷款保障全凭信用。信用贷款是区别与其它形式的贷款，通常以借款人的信用、资金运用情况，预期未来的收益和偿债的过去记录为凭．就无担保的信用贷款与有担保的信用贷款相比较而言，前者风险吏大些，因为一旦借款人不能履行债务时，银行使失去了按期索回债权的机会，甚至出现倒债。而有担保的信用贷款，当贷款到期借款人不能履约时，由担保人根据借款担保合同，代负履行之责。由于这一特点，便能督促借款人更严格地履行债务和尽可能地避免或补偿在借款人不履行债务时给银行造成的损失。
我国外贸企业多属于中小企业，中小企业融资难在世界各国，甚至金融制度相对较为完善的发达国家都存在，但是这个现象在中国尤为突出。“中国私营企业研究”课题组于2006年进行了大规模的全国私营企业抽样调查，其中2006年的调查结果显示：85．5％的业主感到贷款存在诸多困难，14．5％的人没有回答这个问题。①截至2007年6月，占企业总量0．5％的大型企业拥有50％以上的贷款余额，平均每家4．42亿元。与此对应，创造1／3GDP、占比88．1％的小型企业，其贷款余额不足20％②近年来，国家开始对中小企业融资进行政策方面的支持，中小企业金融服务得到比较明显的改善，中小企业融资难的困境也得到了一定程度的缓解。截至2008年底，中小企业人民币贷款余额10．3万亿元，占企业贷款总额的53．06％，不良贷款5．9％。
中小企业规模小，企业内部财务人员的综合素质有限，做出的财务报表大多是非规范化的报表，同时外贸企业一般建立的时间短，缺乏外源融资所需要的基本的信用记录，很难得到外部投资者和银行金融机构的信任。导致外贸企业严重依赖于内源融资，但是内源融资的
资金供给有限，外企业发展到一定的阶段后必须通过外源融资来解决资金问题，过度依赖内源融资对企业的长期发展有弊而无利。
二、源融资方式单一，严重依赖于银行信贷
银行贷款是A外贸企业主要的外源融资方式，但获得的信贷支持不够。A外贸企业首先将银行做为融资渠道，但是获得贷款较为困难，即贷款难成了制约A外贸企业发展的“瓶颈”。2008年以来，在经历了上半年的紧缩货币政策与下半年开始的金融危机影响，A外贸企业在获得贷款支持方面更是雪上加霜。直接融资方面，我国对股市融资、债券融资和私募股权融资等都有较为严格的规定，设立了较高的门槛，A外贸企业不能达到政策的要求，因此，只能放弃直接融资的渠道。
三、非正规金融渠道的民间融资风险大、成本高
未能从正规的金融机构得到贷款的A外贸企业只能求助于民问借贷。但是自2008年，随着紧缩性货币政策的实施，民间借贷利率一路走高。比历史最高纪录高出了0．138个千分点。民间借贷率有的甚至高达年利率120％。这使得A外贸企业面临高的融资成本与巨大的经营风险。资金是企业的生命线，不能筹集到所需资金，企业的创立、扩张、改造计划就不得不搁浅，正常生产经营也会受到影响，更为严重的是，创业甚至将面临破产、转让的困境，大量外贸企业融资难的现状将最终限制经济增长的速度和质量。
四、乏可供办理抵押的有效资产，担保能力低约束着A外贸企业融资
信用环境不佳，像大量的中小企业一样，A外贸企业存在着一定程度的信用意识淡薄，逃废、悬空银行债务现象影响银行增加信贷投人的积极性。在企业信用状况不理想的情况下，担保体系的相对薄弱也制约了企业的发展。A外贸企业建立的时间短，信用记录积累浅，特别是A外贸企业是创新型中小企业，其业务新且市场前景不明朗，出资人了解企业的经营情况会遇到困难。最后，A外贸企业由于产权封闭和面临更加激烈的市场竞争，往往比大企业更加担心其商业机密被泄露，因此在向外界披露信息时也更为谨慎。以上特征决定了外部出资者在收集A外贸企业企业的信息时会遇到更大的困难，对A外贸企业企业的融资将承担更高的交易成本和更大的风险。A外贸企业可用于抵押担保的资产不足。抵押和担保是金融机构解决信息不对称问题的一种常规保险机制，有助于减少金融机构对中小企业的信贷配给。在向信息不透明的中小企业提供贷款时，金融机构可以从企业所提供的抵押品或第三方担保中获得关于企业未来偿还能力的信息和保证，从而做出贷款决策。抵押贷款还有较强的事后监控功能，因为抵押品提高了借款人选择败德行为的机会成本。此外，由于金融机构对特定抵押品的价值进行判断的成本通常比对企业的未来现金流进行判断的成本要低，因此抵押和担保能够减少金融机构向中小企业提供贷款的审查和监督成本，使其较易获得条件相对优惠 的贷款。而中小企业资本密集度低的经营模式和固定资产比率低的财务特征，决定了其所能用于抵押的实物资产与大企业相比显得十分匮乏。另外，抵押贷款必须经过中介机构对抵押品进行价值评估、产权登记和法律公证等程序，这些程序不仅费用高，加重企业的融资成本，而且手续烦琐，等筹集到资金时，商机可能已经贻误。对于凭借经济灵活性求生的中小企业来说，抵押贷款极易产生融资时限所导致的金融缺口。最后，当银行过度依赖抵押作为解决信息不对称问题的手段时，抵押品本身也可能成为一种信贷配给的机制，使得那些资产规模达不到银行抵押品要求的中小企业无法进入信贷市场融资。上述A外贸企业金融供给与需求的缺口，即金融缺口是市场失效的产物，它带来的是社会福利的净损失。市场机制之所以在A外贸企业金融问题上出现失效，主要原因在于A外贸企业融资中的信息问题及由此引起的过高的交易成本，从而导致市场价格机制的失效。导致A外贸企业融资缺口的其他原因，也一般都与信息问题有关，如融资的规模不经济来源于融资时的固定交易成本，而这些交易成本主要是为了保证信息的透明度和可信性而进行审查、公证和监督的费用。如果信息是完全的，融资时的固定交易成本可以忽略不计，融资规模不经济的问题将不复存在。抵押和担保作为一种广义的交易成本，更是直接产生于信息不对称问题。中小企业经营的不确定性这一影响融资的因素，其本身就是信息问题。如果信息是完全的，银行完全可以将有倒闭风险的企业从借款人中剔除出去，或通过调整贷款利率来实现收益与风险的均衡。
五、A外贸企业财务管理水平偏低，融资信息渠道不畅
目前，A外贸企业会计制度不健全，财务管理水平低，难以向银行提供经过审计的、合格的财务报表，信息披露意识差，造成银行考察其真实资信状况的难度大，中介机构要对A外贸企业财务报表进行全面审核困难重重，这也使银行对A外贸企业授信“望而却步”。
六、作为中小企业的A外贸企业成长性差，竞争力弱
A外贸企业自身的竞争力弱和成长性差，一直是制约其融资的重要因素。主要表现在以下三方面：(1)竞争力脆弱。经济成长有其自身的内在规律，一般是从注重产量的劳动力时代，发展为注重成本的生产力时代，再到注重价值的竞争力时代。而对一个企业来讲，其竞争力不仅表现在产品价格、数量、质量等方面，更重要的是取决于企业形象、研究开发水平、社会公共意识和持续发展经营能力等因素。A外贸企业的公司形象、产品质量、社会公共意识和科研开发水准都有待进一步提高。银行授信是一种预期收益性很强的经济行为，A外贸企业的现状，自然使银行授信望而却步。(2)处于竞争性较强的领域，生存难度大。A外贸企业是科技含量低的劳动密集型产业和低层次的第三产业，这就决定其面临的竞争压力比较强，这种状况也导致A外贸企业融资困难。(3)企业绩效低。相对授信主体而言，A外贸企业的绩效较低，具体表现在资金利税率、权益利润率、成本费用利润率等方面。A外贸企业在这些
方面远远落后于大型企业。这就使银行和其他金融机构不敢对A外贸企业放款。
此外，A外贸企业偿贷能力低，银企关系紧张，与多数中小企业类似，A外贸企业预期收益不明显，自有资金少，这些不利因素决定了A外贸企业偿贷能力低，缺乏还贷意识和法制意识，这些来自其自身的因素严重影响了其贷款信誉。第二节 政府支持力度有限
一、政策支持难以落实
2007年我国宏观经济和金融形势表现为银行体系流动性偏多、货币信贷 扩张压力较大、价格涨幅上升。2008年，我国一改十年来所实行的稳健的货 币政策，实行了从紧的货币政策。这一政策的改变，虽是中国经济所面临的通
货膨胀压力下的必然选择，但其却给中小企业的融资带来了新的挑战。首先，贷款规模控制造成银行可以提供的资金相对减少。2008年浙江省工行、农行、中行、建行新增贷款已由2007年的亿元缩减为亿元。由于中央银行实行了贷款控制，使得资金规模受到压制，这就必然导致各类企业对资金的争夺。而商业银行为了防范风险，减少不良资产率，在贷款投向上会更向大型企业特别是大型国有企业、上市公司倾斜，从而进一步挤掉中小企业的贷款份额。另一方面，在相对偏紧的信贷资金条件下，银行间信贷竞争的程度有所弱化，处于总体“贷款难”的环境中的银行没有必要积极开发中小企业贷款领域。更何况中小企业起步基础差，企业规模相对较小，组织结构变化快，特别是财务制度、财务管理相对不规范、不稳定，倒闭比例较高。
二、法定存款准备金率高产生的影响
由于法定存款准备金率的上调，银行上缴央行的准备金数额增加，则在没有新增存款或新增存款不足的情况下，商业银行会因为准备金的压力而减少贷款数额。例如，在不考虑其他条件的情况下，银行体系100元的原始存款，在存款准备金率为10%时，可以产生的贷款数额为900元，而在存款准备金率为%时，允许的贷款数额则为471元。因而，整个银行体系的可用贷款数额降低，而如何解决资金缺口，再新增存款尚不足以应对时，商业银行往往通过加大对中小企业贷款资金的催缴来缓解资金压力。
三、银行提供资金的条件更为苛刻
近年来，银行对中小外贸企业的贷款基本是抵押和担保贷款。但抵押和担保中存在的问题较多，主要是：(1)抵押要求条件苛刻，抵押品不足。除了土地使用权和房产外别无选择。(2)抵押担保体制尚需完善。抵押担保登记、评估手续繁杂、环节多；各种登记和评估的费用偏高；通过抵押得到的贷款比例偏低，土地、房产为70％，机器设备为50％，动产为25％-30％。(3)信用担保制度不健全。基层中小企业贷款担保机构发育缓慢；担保机构具体运作、管理方
式存在缺陷，审查偏严； 再担保机构尚未建立，经营风险难以有效分散和化解。这就使、固定资产较少的A外贸企业贷款困难。第三节 商业银行的谨慎
一、缺乏专门为中小企业服务的金融机构
一是国有专业银行没有设立为中小企业服务的专门机构。中国四大专业银行的主要服务对象是大型企业，对像A外贸企业这样的中小企业只是随机“救济”，在计划经济体制下，这是由国家计划决定的；在市场经济体制下，这是由市场运作成本决定的，因此根本无法保证满足像A外贸企业这样的中小企业信贷需要，严重制约了像A外贸企业这样的中小企业的顺利发展。二是缺乏一批专门为中小企业发展服务、与中小企业兴衰息息相关的非国有银行。A外贸企业多年来一直生机勃勃，但一直没有发展、也没有允许发展一批与之相适应、为其服务的非国有银行。甚至像民生银行这样的主要任务是服务于民营企业的、中小企业人股设立的全国股份制商业银行都没有进人。当然，仅靠一家民生银行和城市信用社是无法解决众多像A外贸企业这样的中小企业的融资困难的。三是缺乏民间融资机构。由于我国资本市场发育迟缓，目前还没有出现民间投资，居民手中货币只能通过银行等金融机构实现增值，这在一定程度上也限制了像A外贸企业这样的中小企业的投融资。
二、信息不对称导致的信息成本
信息不对称，即交易的一方对另一方了解不充分，从而影响其准确决策，是金融市场的一个普遍现象。外贸企业融资信息渠道不畅，目前，银行对申请授信的外贸企业，既没有充分的时间，又没有合适的渠道进行了解，原因有三个方面：一是因为外贸企业数量大，情况千差万别，难以达到“完全信息”。像全国大多数的外贸企业一样，银行最为困惑的问题就是A外贸企业的信用识别问题，这就限制了银行对A外贸企业的授信。二是有些信息本身就缺乏，无从获得。如竞争力、成长性等决定银行授信行为的、有关A外贸企业发展前景的信息，当前对A外贸企业的信用评估不仅缺乏，而且的确难以获取。三是A外贸企业成立的时间短，其信息的真实性也难以甄别，尤其是A外贸企业的信用度和信用史，无法给银行以可靠的保证。所以从贷款成本考虑，银行不愿意向中小企业贷款是可以理解的。第四章 A外贸企业融资对策
要解决A外贸企业融资难问题，必须要转换思维。A外贸企业融资难问题表面上看是一个小企业融资渠道狭窄，深层原因却是体制和制度问题。因此，仅靠出台一些政策是不足以解决问题的，必须深化金融体制改革，加快制度调整，从国民经济和社会发展全局来综合考虑像A外贸企业这样的中小企业的发展。解决A外贸企业的融资难问题是一项系统工程，涉及信用环境、企业自身及金融服务状况等诸多因素，需要配套加以解决。解决A外贸企业融
资难，要遵循三个原则：一是完善针对A外贸企业金融服务的政策激励原则，二是符合商业原则和独立审贷的原则，三是符合产业政策方向和贯彻就业优先的原则。第一节 塑造自身良好形象
一、自身业务量的提高
1.加强企业管理，提高企业竞争力和社会信誉
对企业的管理不仅要有短期的目标，更重要的是要有企业的长期发展战略。中小企业要获得持久的竞争优势，首先，要致力于核心竞争力的技能和专长的获得。其次，中小企业在企业内部管理层各方面进行竞争力要素组合，以形成整体竞争力。中小企业应当通过市场细分，结合自身的经营特点和经济实力，统筹考虑自己所处行业的发展前景，做到“而专”、“小而特”，以特色产品来开拓市场。中小企业在加强发展的同时，要不断提高社会信誉，增强重合同、守信用的自我约束意识，要充分认识到诚信的重要性，坚持信誉，提高自身的信用程度和企业资信等级。中小企业必须强化信用意识，培养企业内部的“信用文化”；同时建立科学的财务会计制度，规范企业的财务管理，必须做到收支有据可依、有帐可查，防止会计信息失真，加速资金周转，提高资金的使用效率，确保资金链的畅通。信守合同，依法纳税，尽量按时还本付息，有困难时与银行协商解决，建立良好的银企关系，只有银企关系走上正轨，才有可能保证中小企业获得充足的资金。
2进一步改革现有金融体制，打破贷款业务的市场垄断问题
面对像A外贸企业这样的中小企业银行业务的实际，只有改善中小金融机构的监管制度、加强监督力度，逐步解决贷款市场的垄断问题，允许非国有中小金融机构进入市场，参与竞争，同时采取措施对现有中小金融机构进行彻底改造，促其转换经营机制，才有可能真正缓解中小企业的融资困难。像A外贸企业这样的中小企业银行现有的贷款业务模式过于单一，应借鉴美国硅谷银行及日本主办银行制的成功经验，选择“债权+股权”的业务发展模式，逐步向高科技项目投资倾斜，更好地为像A外贸企业这样的中小企业高科技中小企业融资服务。在业务模式发展上，完善主办银行制，融合担保机制和风险投资机制，走综合业务模式之路，应是像A外贸企业这样的中小企业银行增强竞争能力和服务能力的未来发展取向。
二、保持良好的信用
政府和银行正在逐步为像A外贸公司这样的中小企业提供良好的外部环境和必要的服务，但无论是银行信贷、政府扶持，还是直接融资，都要求像A外贸公司这样的中小企业具备一定的条件。像A外贸公司这样的中小企业不能消极地等待，而是要积极地去创造条件，走出融资难的困境，为企业的国际化发展打下基础。像A外贸公司这样的中小企业首先应该通过加强内部管理，提高盈利能力，增强信息透明度，来建立自己的良好信用。像A外贸公
司这样的中小企业融资难的重要原因之一在于信用不佳。一部分像A外贸公司这样的中小企业自有资本金不足，内部管理不规范，缺乏健全的财务制度，从而不符合贷款条件；有的像A外贸公司这样的中小企业信用观念淡薄，蓄意逃废银行债务，导致银行对像A外贸公司这样的中小企业的不良贷款率较高，这样的企业如果融资困难，那是自取其咎。市场经济是信用经济，信用是融资的基础，如果信用问题不解决，即使外部融资环境再优越，像A外贸公司这样的中小企业也难以获得资金，因此，像A外贸公司这样的中小企业首先必须切实加强信用建设。像A外贸企业这样的中小企业可选择财务融通辅导体系、经营管理辅导体系、创新发展的专家辅导体系、互助合作辅导体系等四方面来充实各地中小企业服务机构的工作内容，以此帮助中小企业技术创新，规范企业财务制度，提高企业管理水平。在上述的对策中，提出了像A外贸企业这样的中小企业高科技中小企业融资的八点措施。总结以上措施，不难发现，建立像A外贸企业这样的中小企业的信用体系是企业融资以及经济发展的核心环节。市场经济本质上是信用经济，只有树立良好的信用秩序，人人讲诚信，才能从根本上解决企业融资中的信息不对称问题。高科技中小企业融资难是现实问题，也是企业发展中的问题。企业融资就像爬坡，当你登上巅峰，一切的难题就被你甩在了身后。对于企业管理者来说，去银行贷款再难也要坚持做下去，当企业经过努力满足了银行的条件和要求，拿到了第一笔贷款，这意味着管理者的成功、企业的成功，因为企业由此有了信用记录，这是企业融资走向良性运转的开始。
三、完善的内部业务财务分析系统
尽管财务管理十分重要，而许多小型企业却几乎没有正规的财务管理。造成这种情况主要有两个原因：一是小型企业通常没有专业的财务人员；二是正规的财务管理在一定程度上并不适合许多小型企业的财务实际情况；当然，一些老板有意将自己的财务状况变得复杂，也是一个原因。财务管理对于公司具有重要的意义。
加大对中小企业的监督力度，规范中小企业的财务运作我国高科技中小企业，特别是中前期的像A外贸企业这样的中小企业，内部制度不健全，财务运作不规范，偷税漏税，导致企业法律风险增大。这种现象的存在，加大了投资过程的信息不对称，增加投资者的投资风险，从而导致融资受阻。对此，企业管理者要提高认识，政府要加大监督力度，坚持核查财务账目与库存记录跟踪相结合的原则，堵住企业偷税的黑洞。这不仅有利于国家税收的增加，也有利于企业规范制度的建立，进而有益于融资。中小企业融资过程中，政府的作用不仅仅在于输入资金，还在于对中小企业进行规范和辅导。借鉴加拿大的经验，目前政府应建立专家支持体系，对高科技中小企业创新进行辅导支持，帮助其开展创新活动，完善企业经营管理，协助中小企业健全财务制度，进而达到帮助企业融资、融物_融智(融入)的目标。这才是
促进中小企业长远发展的根本措施。
四、积极争取国际金融机构的融资
像A外贸公司这样的中小企业可以积极争取国际金融机构的融资，包括信贷融资和股权融资。国际金融机构陆续在市场推出面向像A外贸公司这样的中小企业的融资业务，世界银行集团的贷款条件比较优惠，其下属的国际金融公司已经在四川设立了专门面向像A外贸公司这样的中小企业的基金；联合国开发计划署也在做小额融资项目；亚洲开发银行在2002年7月向原国家经贸委等有关部门提出要加强对像A外贸公司这样的中小企业的股权融资。亚洲开发银行已经决定向一个名为“自由新世界企业投资”的基金会注入2500万美元的股本投资，帮助民营像A外贸公司这样的中小企业的发展，该基金会由亚洲开发银行、香港“新世界集团”和美国的“自由金融集团”共同创立，宗旨是为吸引更多的海外投资，帮助政府促进像A外贸公司这样的中小企业的发展。这些资金将投资于境内的民营中小型企业，每家企业在期初可以获得100万-500万美元的投资。新世界集团”将为这些企业提供配套资金。利用国际金融机构融资将有效推动像A外贸公司这样的中小企业的国际化发展。像A外贸公司这样的中小企业在海外融资时应该因地制宜，根据东道国不同的经济和金融环境，采取不同的筹资方式；而且，要借助于国际金融创新和先进的融资手段筹集资金，比如，融资租赁对于资金、技术、设备都比较缺乏的像A外贸公司这样的中小企业海外机构而言，具有一些独特的优点
第二节 结合融资结构理论运用各种融资工具
在相当时期内，像A外贸企业这样的中小企业融资方式基本以间接融资为主。同时，由于像A外贸企业这样的中小企业存在比大企业更高的经营风险和信用风险，各国像A外贸企业这样的中小企业通过资金市场融资远比大企业困难。随着商业银行逐渐从贷款额度管理改为资产负债管理，银行对像A外贸企业这样的中小企业的贷款会更为谨慎。从国际上一些发达国家发展像A外贸企业这样的中小企业的经验来看，政府发挥了极为重要的调控作用，因此，有必要通过一些有利于像A外贸企业这样的中小企业融资的政策，间接扶助像A外贸企业这样的中小企业的发展。
一、建立适合像A外贸企业这样的中小企业特征的间接融资市场体系
解决像A外贸企业这样的中小企业融资问题，目前商业银行仍然是最基本的供应渠道。要重视发挥国有商业银行以及中小金融机构的积极作用，创造像A外贸企业这样的中小企业与国有商业银行以及中小金融机构协调发展的市场环境，建立正常的融资渠道和主要以像A外贸企业这样的中小企业为服务对象的银行服务分工体系，加大对像A外贸企业这样的中小
企业信贷的投入力度。
1．设立专门的像A外贸企业这样的中小企业银行由于缺乏专门为像A外贸企业这样的中小企业服务的银行，因此可建立政策性和商业性的像A外贸企业这样的中小企业银行，专门扶植像A外贸企业这样的中小企业发展。研究组建全国或区域性像A外贸企业这样的中小企业政策性银行。政策性像A外贸企业这样的中小企业银行资金来源应是中国人民银行的再贷款，或者是向金融机构发行的政策性金融债券，其职责主要是对需要扶持的像A外贸企业这样的中小企业发放免息、贴息和低息贷款。政策性银行要有一定比例的信贷资金专项用于符合国家产业政策、有市场前景、技术含量高、经济效益好、能替代进口的像A外贸企业这样的中小企业贷款项目。例如，对于开发与引入高科技的像A外贸企业这样的中小企业、像A外贸企业这样的中小企业技术改造项目、环境保护项目、新建项目等，经审核后提供低息贷款或信用担保。此外，应由国家进出口银行对像A外贸企业这样的中小企业发展出口提供出口信贷支持。目前，主要由中国民生银行代行像A外贸企业这样的中小企业银行的职责，但应相应规定给像A外贸企业这样的中小企业的贷款比例。条件成熟时，还可组建地方性的像A外贸企业这样的中小企业发展政策性银行，专门落实对像A外贸企业这样的中小企业的政策性扶持。商业性像A外贸企业这样的中小企业银行，可由城市合作银行、城乡信用合作社或城乡信用合作社联合改制而来，充分发挥这些地方性的非国有银行对当地经济情况比较了解的优势，为像A外贸企业这样的中小企业服务。
2．建立像A外贸企业这样的中小企业基金为解决像A外贸企业这样的中小企业贷款问题和扶持像A外贸企业这样的中小企业的发展，可建立三种为像A外贸企业这样的中小企业服务的基金。一是像A外贸企业这样的中小企业信用保证基金。基金的来源可通过注入部分财政资金或向社会发行债券来解决，也可由政府、金融机构和企业共同出资组成。基金的功能是向像A外贸企业这样的中小企业提供信用担保，对像A外贸企业这样的中小企业信用进行保险与再保险，在此基础上进一步组建和完善像A外贸企业这样的中小企业信用担保体系。针对像A外贸企业这样的中小企业风险较大的特点，设立中央、地方两级信用辅助体系，由政府全额出资成立全国像A外贸企业这样的中小企业信用保险公司，对各地方信用保证基金或像A外贸企业这样的中小企业投资公司给像A外贸企业这样的中小企业的担保提供保险，也可对投资基金提供贷款，通过保险和再保险以分散风险。但基金必须按照市场经济原则来运作，并拥有足够的防范措施，如对担保贷款项目进行可行性研究，按担保比例和额度收取一定的手续费等。二是像A外贸企业这样的中小企业发展基金，资金来源包括政府财政的拨款、出售国有像A外贸企业这样的中小企业的收入、从像A外贸企业这样的中小企业的经营收入中提取一定比例的基金，设立像A外贸企业这样的中小企业发展资金是解决像A外贸企
业这样的中小企业融资问题，促进像A外贸企业这样的中小企业发展的重要渠道，主要用于像A外贸企业这样的中小企业的创业资助、技术创新和风险经营、像A外贸企业这样的中小企业产品结构的调整和科技成果产业转化、技术改造项目贴息和对像A外贸企业这样的中小企业社会化体系的资助等，该基金应重点支持像A外贸企业这样的中小企业的设立等。这一基金的主要用途为：支援像A外贸企业这样的中小企业扶持计划；参与投资开发或办理融资担保；投资于像A外贸企业这样的中小企业开发公司；防止像A外贸企业这样的中小企业连锁性倒闭的互助保证基金；补助开发新产品及高附加值及其市场的项目；辅助科研机构向像A外贸企业这样的中小企业转移新产品或新技术所需支出等。在像A外贸企业这样的中小企业发展基金中，须单独设立像A外贸企业这样的中小企业科技发展基金、创业基金，专用以支持一些产品发展与盈利的可能前景较好、而创业起步寸需要一定资金投入的企业。三是像A外贸企业这样的中小企业互助基金。可鼓励像A外贸企业这样的中小企业加入金融互助基金，会员只需交纳一定会费，就可申请到数倍于会费的贷款额。
3．继续配合各金融机构做好像A外贸企业这样的中小企业信贷工作支持政策性银行参加对像A外贸企业这样的中小企业的金融服务工作。鼓励国家开发银行、进出口银行、农业发展银行等政策性银行对像A外贸企业这样的中小企业直接提供金融服务和对像A外贸企业这样的中小企业创业投资公司提供信贷支持。经批准后，有条件的政策性银行可以按照国家规定对城市像A外贸企业这样的中小企业信用担保机构提供再担保服务，也可以对像A外贸企业这样的中小企业互助担保机构和从事像A外贸企业这样的中小企业信用担保的商业担保机构提供再担保服务。有条件的政策性银行可以组建面向像A外贸企业这样的中小企业的专业服务或咨询机构。鼓励商业银行特别是国有商业银行在注意信贷安全的前提下，建立向像A外贸企业这样的中小企业发放贷款的激励机制，切实提高对像A外贸企业这样的中小企业的贷款比例。保持国有商业银行对像A外贸企业这样的中小企业的贷款份额，切实办好国有商业银行的小型企业信贷部，确保像A外贸企业这样的中小企业有充分的融资来源；提高商业银行对像A外贸企业这样的中小企业贷款的积极性，可考虑扩大商业银行对像A外贸企业这样的中小企业贷款的利率浮动区间，特别是信用保证贷款利率的下浮幅度，对像A外贸企业这样的中小企业贷款比重较高的商业银行实行冲销坏账和补贴资本金等措施以增强其风险抵御能力；修改国有商业银行企业信用等级评定标准，重视企业经营效益；简化像A外贸企业这样的中小企业贷款抵押手续和条件，允许固定资产和无形资产作为抵押物。适当放宽商业银行县(市)支行贷款审批权限，缩短审批时间。开拓新的服务项目，改善银行对像A外贸企业这样的中小企业的结算、汇兑、转账、财务咨询等金融服务。鼓励和支持股份制银行、城市商业银行、城乡合作金融机构，以像A外贸企业这样的中小企业为主要服务对象。
4．发展票据业务和同业拆借发展像A外贸企业这样的中小企业的货币市场可以加强横向的资金流通，提高资金的运作效率。像A外贸企业这样的中小企业对票据贴现和同业拆借运作相对比较熟悉，应发展票据和同业市场并配合适当的运作环境，这有利于拓宽像A外贸企业这样的中小企业的融资渠道，提高资金市场的效率。鼓励银行对像A外贸企业这样的中小企业发行的商业票据提供承兑担保业务，经过承兑的商业票据由于得到银行的支付保证，其收益性、流动性大为增强。对银行来说，开展承兑业务并不需要垫付资金，而且还可以收取承兑费用、增加中间业务收人，但必须对像A外贸企业这样的中小企业的资信进行严格评估。
5．加强和改善银行方面的像A外贸企业这样的中小企业金融服务在面向像A外贸企业这样的中小企业客户提供短期资金方面，银行可考虑采取英美银行“透支账户”管理方式，即给这种账户合格的申请者一个可透支额度(并相应规定好利率水平和归还时限等)，并根据情况发展调整这种额度。这种方式，不仅可扩大银行的贷款业务，而且有助于控制或降低银行小额贷款的风险和管理成本。银行还应通过发展各种金融服务来加强对像A外贸企业这样的中小企业的扶助与辅导。一般而言，大企业因实力雄厚，通常拥有自己的市场开发和技术研究部门，而像A外贸企业这样的中小企业往往不具备这样的条件。银行可凭像A外贸企业这样的中小企业融资借其在信息、人才与管理方面的条件与优势，在市场信息、财务顾问、管理咨询等方面提供良好服务，以满足像A外贸企业这样的中小企业的需要和帮助其成长。这不仅有助于像A外贸企业这样的中小企业的发展和开拓银行业务，还可密切银行与企业的关系，是银行做好像A外贸企业这样的中小企业金融业务的重要环节。
6．协调像A外贸企业这样的中小企业与中小金融机构的关系要创造像A外贸企业这样的中小企业与中小金融机构协调发展的社会信用环境，重塑社会信用秩序。创造像A外贸企业这样的中小企业与中小金融机构之间一种良好的协调发展的社会信用环境是像A外贸企业这样的中小企业与中小金融机构协调发展的重要推动因素。从像A外贸企业这样的中小企业来说，要遵循社会共有的法律与信用制度，履行借款还本付息的责任与义务；从中小金融机构来说，要从自身内部完善像A外贸企业这样的中小企业信用评估体系，自觉注意防范经营风险；从政府角度来说，要与金融主管部门共同担负建立社会信用体系的责任，促进良好社会信用环境的形成，采取有利于调动中小金融机构积极性的政策措施。在普遍关注像A外贸企业这样的中小企业发展的同时，也要对中小金融机构的发展予以足够重视。要重塑国有银行对像A外贸企业这样的中小企业的融资管理体制，以形成与像A外贸企业这样的中小企业相互协调发展的运行机制与市场环境氛围。7．增强金融风险控制要建立像A外贸企业这样的中小企业贷款风险控制体系，建立健全像A外贸企业这样的中小企业融资制度。像A外贸
企业这样的中小企业贷款的特点是时间紧、频率高、数量少、管理成本高、风险相对高，为有效防范国有商业银行和中小金融机构的信贷风险，一方面要建立完善的像A外贸企业这样的中小企业贷款担保制度，有效分散国有商业银行和中小金融机构的信贷风险；另一方面要逐步建立像A外贸企业这样的中小企业贷款损失补偿机制，对国有商业银行和中小金融机构向像A外贸企业这样的中小企业贷款的风险损失予以补偿，防止像A外贸企业这样的中小企业信贷风险集中到商业银行和中小金融机构。
第三节 构建政府支持中小企业融资的对策
一、通过行政和法律的手段解决像融资的信息不对称问题
信息不对称是导致融资需求风险和供给风险的主要原因，通过监管和信息披露制度可以有效化解像A外贸企业这样的中小企业融资的信息不对称，使融资的供给方能够有效地实施资金的融出，而融资的需求方则可以根据自身的需要合理地进行资金的融人。(1)建立社会信用监管机构，努力完善社会信用评价体系。道德风险和逆向选择是产生融资风险的关键因素，而像A外贸企业这样的中小企业的信用问题和道德风险问题是银行、企业等个体机构无法独自解决的问题，必须依靠科学的社会信用体系和有效的监管体系的建立。科学合理的监管体系和诚信文化的建设可以减少市场选择中的信息不对称问题，必须依靠政府的力量才能完成。地方政府应建立以像A外贸企业这样的中小企业、企业经营者、中介机构为主体，以信用登记、信用征集、信用评估和信用发布为主要内容的信用制度，形成具有民主评议机制、激励机制、风险分担机制、风险管理机制的信用体系。健全信用等级评价标准，建立信用档案库，对像A外贸企业这样的中小企业进行信用评级，并对社会公布评级结果，实现信用监督社会化。这样，既降低了单个企业信息收集的成本，同时又通过信息的传播弱化了逆向选择和道德风险，有效地缓解了信息不对称的问题。(2)规范社会信用秩序。良好的社会信用环境和正常的信用关系是有效解决融资难的重要保证。地方政府要整治社会信用环境，树立和强化诚信意识。政府部门要始终倡导诚信立业、信用兴业的理念，努力培养企业诚信经营、合法守信的企业形象。加大对失信企业的惩罚力度，提高失信成本。对缺乏诚信、恶意逃债的企业予以严厉打击，追究逃债企业法人的责任，让诚实守信的企业得到优惠，让失信企业受到惩罚。通过营造良好的社会信用环境促进像A外贸企业这样的中小企业信用的提高。
二、发挥政府红娘作用，构建交流平台，促进银企合作
政府是整个地区经济发展的领导者和协调者，所有实体的经济利益和经济行为都必须由政府组织、管理和协调。银行与像A外贸企业这样的中小企业由于各自利益的关系，往往存在沟通不畅问题，阻碍了双方的交流与合作。地方政府要构建平台，为银企增进相互了解，促进双方合作。地方政府要发挥主导作用，提供场所与机会建立政府、银行和企业之间的协
调沟通机制。促进银行和企业之问的联系和沟通，积极推进银行和企业问的交流，增强银行对企业的了解，为银行增加像A外贸企业这样的中小企业的信贷投入创造机会。可通过举办银企座谈会、金融服务项目介绍会等形式，为银企合作，使银行积极向企业宣传金融政策，推介金融产品与牵线搭桥服务。向银行推荐市场销路好、行业发展有潜力的像A外贸企业这样的中小企业，向企业介绍适合的金融产品。研究解决银企之间存在的问题，推动银行和企业建立良好的合作关系。在银企发生矛盾时，政府要主动介入，化解矛盾。在促进银企合作过程中，既要促使银行转变经营理念，将发展前景好、信誉度高的像A外贸企业这样的中小企业纳入视野，也要帮助其防范和化解金融风险。既要关心银行贷款，更要关心企业还款，积极推动银行和企业建立良好的合作关系，实现互利双赢的目的。实践证明，有着良好政企、政银关系的地方，往往建立了很好的银企关系，地处湖南中南部地区的邵东县，因为政府经常为像A外贸企业这样的中小企业和银行牵线搭桥，像A外贸企业这样的中小企业的发展较快，同时银行也能得到贷款的利息收入，真正实现了银行和企业的双赢。
三、通过立法和施法的途径，健全融资担保体系
融资的供给方因害怕风险，拒绝为缺少资金的像A外贸企业这样的中小企业放贷，自身利益没有达到最大化，同时延误了像A外贸企业这样的中小企业发展的最佳机会。如果能够借用第三方担保转嫁融资的供给风险，将会大大提高融资供给方的融出资金的积极性，使像A外贸企业这样的中小企业成功实现融资。政府应该发挥本身的权威性，通过立法和施法的途径，完善像A外贸企业这样的中小企业融资担保体系，通过提供信贷担保，切实解决像A外贸企业这样的中小企业贷款担保难的问题。信贷担保体系拓宽了像A外贸企业这样的中小企业的融资渠道，增加了可融资量，能够有效地提高融资的效率。地方政府要设立像A外贸企业这样的中小企业担保资金，组建信用担保机构；建立资本补充机制，吸收社会资本进入。鼓励大公司、大企业参股，壮大担保能力。地方政府要在整个信用担保体系中充分发挥引导、杠杆和放大作用，吸引社会资金投资参与担保市场，形成政府主导、社会参与、多方募集、滚动发展的良性格局。要改进现行担保机构运作方法，按股份制企业、市场化原则规范运作。像A外贸企业这样的中小企业的信用信息难搜集、难判断，在信用体系尚未建成的情况下，担保公司的工作将有利于在像A外贸企业这样的中小企业间营造一个良好的信用氛围。
四、政府要充分利用自身的权威性，疏通拓宽像A外贸企业这样的中小企业融资渠道 政府是信息的集中地，矛盾的解决场。所有的组织和个人可以不同其他任何个人交往，但必须和政府发生关系，在一般人心中，政府就是权威。政府要发挥自己在像A外贸企业这样的中小企业融资需求和融资供给双方中权威的作用，努力疏通像A外贸企业这样的中小企业的融资渠道，确保融资渠道与融资市场发挥作用，确保融资渠道的畅通和融资市场的规范。
地方政府要出台可操作的政策性融资措施，开展融资业务新品种的研究与创新，制定有利于像A外贸企业这样的中小企业与金融机构合作的规则，完善像A外贸企业这样的中小企业融资支持体系。制定适合像A外贸企业这样的中小企业特点的贷款条件和审批程序，根据实际情况，增设服务窗口，简化审批程序。协调担保、评估、金融等部门之间的关系。规范中介机构行为，规范贷款抵押物的评估登记程序和操作规程，提高办事效率，为像A外贸企业这样的中小企业提供高效率、低成本的社会中介环境，提供周到、便捷的服务。要拓宽融资渠道，为那些有市场潜力的像A外贸企业这样的中小企业进行贷款担保，扩大担保的受惠面；鼓励发展前景好的像A外贸企业这样的中小企业积极争取上市，通过股票发行募集社会资金；要制定具体的政策措施，加快城市商业银行、城市信用社等以像A外贸企业这样的中小企业为主要服务对象的地方金融机构的发展，鼓励金融机构向像A外贸企业这样的中小企业提供更多的金融服务。
五、引导和规范民间金融的健康发展
民间金融具有信息快，运作灵活的特点，适合像A外贸企业这样的中小企业的融资需求。民间金融解决了像A外贸企业这样的中小企业难以从正规金融获得资金的缺口，支持了像A外贸企业这样的中小企业的发展。民间金融较强的地缘性和人缘性使其对所提供融资的像A外贸企业这样的中小企业相当熟悉，较好地解决了与像A外贸企业这样的中小企业之间信息不对称的问题，同时借贷手续简便，资金可得性强。民间金融与像A外贸企业这样的中小企业发展存在长期互动关系，同时在利率高启的情况下，其经营绩效甚至还远高于正规金融机构。有人统计，在小型企业中民间融资的发生率达95％，其中高利贷的发生率达85％。这种情况的出现是与现实经济生活的需求密切相关的。民间金融机构具有许多符合市场经济的特点和优势，如组织成本低、机制灵活、效率较高、对企业资信比较了解、以效益为原则等。过去，我国对民间金融机构一直采取抑制其发展的政策，没有采取在不断完善管理的条件下鼓励其发展的政策。其结果是金融秩序没能根本好转起来，不是金融混乱、乱集乱贷，就是信贷紧缩、通货紧缩。因此，政府应当采取措施引导它发展。将体制外的民间金融机构纳入正式制度安排之中，将民间的金融业纳人有组织、有管理的系统之中，充分发挥其积极作用。如果非正式金融过于分散，也会降低其效率。为了提供非正式投资者和寻求资本的企业家之间的联系交流的渠道，应设立非正规金融的服务体系，以克服分散的非正规金融投资者的隐姓埋名、企业家寻找投资者和投资者寻找投资机会的高搜寻成本而导致的低效率问题，实现金融效率和安全的统一。
六、建立和健全像、中小企业融资的社会化服务体系
1．修改现行的信用等级评定标准要根据国家新的《、中小企业划分标准》分类评级，并
适当提高资本利润率、资产负债率、人均利润率等反映盈利性、竞争性特征的相对指标分值权重，以使对像A外贸企业这样的中小企业的信用评估更趋合理、公正。
2．尽快建立功能完备的像A外贸企业这样的中小企业管理机构及服务网络根据目前的实际情况，应设立一个主要由政府参与的像A外贸企业这样的中小企业管理机构，明确其职能和权限，并以此为核心，与立法机构和各地方银行进行协调，同时建立像A外贸企业这样的中小企业指导体系和服务网络，对服务中心进行指导，设立各种培训中心及培训网络，加大对各层次人才的培训，以扶持像A外贸企业这样的中小企业的发展。
3．建立和完善具有独立性、按市场化或企业化方式运作的中介服务机构这些机构包括信息咨询，资信评估、项目评估、资产评估、财务顾问、产权交易等，可以向包括银行在内的金融机构提供有偿的信息服务以克服信息不对称的障碍，帮助后者对企业客户提供较大规模的信贷决策，从而促使金融机构更好地为包括像A外贸企业这样的中小企业在内的各类企业客户服务，同时也为金融机构提高自身的经营效率和减少坏账压力提供有力支持。4．创建企业孵化器，促进像A外贸企业这样的中小企业的创业和发展企业孵化器是一种为像A外贸企业这样的中小企业提供综合服务的机构，通过创造一个良好的生存空间和政策环境，促进像A外贸企业这样的中小企业，尤其是高技术企业的创业和成长。其主要职能是：为像A外贸企业这样的中小企业起步发展阶段提供融资的支持；向像A外贸企业这样的中小企业以低于市场价的价格出租商务用房和场地；为像A外贸企业这样的中小企业提供会计师、律师服务和咨询服务；除自身为像A外贸企业这样的中小企业提供资金支持外，还为之联系其他商业银行贷款。
七、建立和健全中小企业融资制度安排
首先，要加强像A外贸企业这样的中小企业经营和融资的法律法规建设，改善像A外贸企业这样的中小企业融资环境，为像A外贸企业这样的中小企业发展提供基本的制度保障。制定并实施《像A外贸企业这样的中小企业促进法》及配套法规，确定像A外贸企业这样的中小企业基本经济定位、组织结构、管理体制、融资担保、融资机制等，构造像A外贸企业这样的中小企业直接融资和间接融资的制度环境，使像A外贸企业这样的中小企业经营与融资走上法制化、规范化轨道。其次，重塑社会信用体系，强化《合同法》、《破产法》等有关法规的执法力度，硬化企业还贷机制，严格保护并落实像A外贸企业这样的中小企业转制过程中的金融债务，坚决抵制逃废银行债务行为，消除银行与企业之间的信用障碍，防范和化解金融风险。再次，进一步完善有关金融法规，加强对像A外贸企业这样的中小企业的保护和扶持。规定政府组织管理机构、政府扶持的方式以及政府扶持的经费预算。健全像A外贸企业这样的中小企业融资机构，规定像A外贸企业这样的中小企业金融机构的设立及融资措施；
规范像A外贸企业这样的中小企业银行、基金等金融机构的职责、资金来源、运作方式；确定各类银行对像A外贸企业这样的中小企业融资的最低比例和融资方式，地方性商业银行和城乡信用社要以像A外贸企业这样的中小企业为信贷重点，促进像A外贸企业这样的中小企业公平参与融资市场竞争；规范像A外贸企业这样的中小企业技术创新活动的一般权利和义务、限制条件；明确风险投资的优惠政策、机构设立条件，中介组织机构的创设，等等。构建像A外贸企业这样的中小企业融资选择机制，发挥资金流动的先导作用，扶持像A外贸企业这样的中小企业的技术创新和产业升级，促进资源的优化配置。结论 参考文献
地产分析报告 篇2
郑州百文股份有限公司，是一家大型的商业批发企业，公司财务分析报告。90年代上半期，郑百文经营情况一直不错。，经中国证监会批准发行A股，在上海证券交易所挂牌交易。，主营业务规模和资产收益率等指标，在所有商业上市公司中排第一，进入国内上市企业100强。
，郑百文在中国股市创下每股净亏2.54元的最高记录。，郑百文一年亏掉9.8亿元，再创中国股市亏损之最。20xx年3月，郑百文刊登债权人中国信达资产经营公司要求其破产还债的公告，8月22日起已暂停公司股票的市场交易。
依据郑百文公布的—20xx年中期财务报告、会计师事务所审计报告，以及通过其他公开渠道取得的有关资料，对该公司进行财务分析。需要特别说明的是：
（1）郑百文在财务报表附注中承认：部份会计记录混乱，会计处理随意，内部往来长期未核对清理。
（2）郑州会计师事务所、天健会计师事务所对其所做的19、19和20xx年中期审计报告，均因郑百文“所属家电公司缺乏可信赖的内部控制制度、会计核算方法具有较大的随意性”，以及“无法取得必要的证据确认公司依据持续经营假定编制会计报表”而拒绝发表意见。
（3）截止20xx年6月30日，郑百文未能按期偿还银行借款已达21亿元，对该破产申请事宜及可能面对的由其他债权人提出法律诉讼所产生的后果，目前难以估计。
郑百文在会计制度一致性上存在较大差异。公司对年12月31日应收款项余额按一年以内10%、一至两年60%、二至三年80%、三年以上100%的比例计提了坏帐准备；对存货中家电类商品按20%、其他商品按10%的比例计提了存货跌价准备；对长短期投资分项以其可收回金额低于帐面价值的差额提取了长短期投资减值准备。但到20xx年中期，却又大幅度改变了相关资产损失准备的计提方法，即暂不计提短期投资跌价准备、应收帐款坏帐准备、存货跌价准备和长期投资减值准备。
本报告主要是站在股东的立场上，分析其经营、管理方面存在的问题及亏损的主要原因。由于受资料、时间及其他条件的限制，报告得出的有关结论，可能存在着片面之处，请阅读者予以注意。
要了解郑百文的财务状况和经营成果，有必要首先放在整个行业的大环境中进行比较分析。
比较的范围选择是：商业板块中20家上市公司。这些公司是：武汉中商、武汉中百、昆百大、合肥百货、华联商城、中商股份、百隆科技、青百A、百大集团、王府井、杭州解百、重庆百货、兰州民百、东百集团、西安民生、中兴商业、豫园商城、益民百货、新华股份、津劝业。
比较的年度选择：—20xx年中期，其中每股收益的比较是1995—20xx年中期。
比较的指标选择：每股收益、主营业务收入、主营业务利润、应收帐款周转率、存货周转率。
2.1、1995—20xx年中期，商业板块每股收益总的呈下降趋势。其中1995—高度稳定，1998—20xx年中期大幅下滑。郑百文每股收益，在1995—与行业平均值接近，但在1998—20xx年中期，不仅远低于行业平均值，也远低于行业的最低值。郑百文每股收益的下降，有大环境的影响，但更主要的可能是它自身经营管理中存在问题。
2.2、1998—20xx年中期，商业板块的主营业务收入平均值变动较小，变动幅度不超过10%，但郑百文的主营业务收入大幅下降，下降幅度均超过50%以上。1998年，郑百文主营业务收入居行业之首，但主营业务利润不仅远低于行业平均值，也远低于行业最低值，居行业亏损之首，这是极不正常的，工作报告《公司财务分析报告》。
2.3、1998—20xx年中期，商业板块应收帐款周转率平均值呈减缓的趋势，但周转还是非常快的，1998年为52次，1999年为45次，行业最低值也分别为12次和10次，而郑百文只有4次和2次，显著低于行业最低水平，形成呆坏帐损失的风险很大。
2.4、1998—20xx年商业板块存货平均周转率虽呈减缓趋势，不到1个百分点，但郑百文存货周转率大幅下降，下降幅度超过3个百分点，这说明郑百文的营销方式或存货质量可能出现了问题。
从行业比较初步看出，1998年开始，郑百文的每股收益、主营业务收入、主营业务利润出现大幅度下滑，应收帐款周转率、存货周转率明显减缓。下面，有必要对其财务状况、获利能力、现金流量进行进一步分析。
地产分析报告 篇3
对于万达很多朋友都并不陌生,万达最早发家就是做地产的,万达逐渐壮大,成为很多人投资的目标。对于投资万达地产,一定不要冲动,理智的投资才能在商战中取得不败之地。下面为大家推荐万达地产股票分析报告,感兴趣的朋友可以关注。
一、房地产板块行业分析
1.1房地产行业现状分析
近年来我国房地产行业迅猛发展,已经成为国民经济重要的支柱产业之一。其巨大的投资价值和升值空间使越来越多的公司,企业加入其中,许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。在预见的未来,房地产行业竞争将更加惨烈,投资价值依然巨大。主要表现为以下几个特点:
宏观调控稳定行业平稳发展。最近几年房地产行业的爆炸式发展一方面给国家带来了巨大的经济利润,但同时又给居民的生活造成了不良影响。这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了政府政策高度。近年来政策调控越来越多,力度也越来越大。
2008年金融危机爆发,国家投资4万亿元刺激经济,增大内需。国家实行积极的财政和适度宽松的货币政策,房地产行业迅猛发展。2008年的救市政策使得投资性需求异常活跃,刚性需求得以释放,房价飞速上涨,于2009~2011年国家政策力度前所罕见,通过提高房贷首付比例,增加经济适用房,打击投机和炒房行为等措施来遏制房价上涨。2011年1~2月,全国房地产行业开发投资4250忆元,同比增长35.2%,其中中西部城市增速明显加快,国家宏观调控使得一二线城市普遍限购,限价,以及其近乎到达顶峰的房价使其投资价值,升值空间大幅度下跌,与此同时,三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前,利益巨大。一季度一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降41%,43%。总的来说,全国大城市房价趋于稳定,限购较严的二线城市房价平稳上涨,限购较松的二线城市和三线城市房价上涨较快。
行业效益有所减少,但依然较大,保持稳定增长。我国人口众多,经济快速发展,城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚性需求,与此同时,国家的调控政策也决定了房价将会平稳上涨,但与前几年不同,商品房热度将有所减缓,保障性住房和商业地产将成为新的投资热点。我国大中城市(诸如省会城市)特点是人口基数大,外来人口众多,具有很好的区位优势。房屋的刚性需求极大。同时,当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展,以及 “一人有难,众人相帮” 等的传统中国文化,为很多不具买房条件的居民提供了方便。从而使得这些市有着巨大的房屋需求量。特别是城市外来人群和新婚的年轻人等购买住房的主要群体。同时居民收入的增加使其有了改善居住环境的需求。巨大的需求量直接导致房价的上升。同时二三线城市房价将会加速上涨,与一线城市相比,二三线前几年房价一直处于较低状态,相对来说有很大的投资和发展空间,由此近两年来,武汉,长沙,西安,郑州等城市房价开始大幅度提升。房地产业高收益,低投入是其主要原因。开发商的竞争与开发使得房价提升,同时房价的提升又导致更多的企业开发商品房,由此造成二三线房价近两年一涨再涨,且涨幅巨大。
1.2房地产行业的基本特征分析
房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。随着中国居民购买了的增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷政策的良好发展,中国房地产住房需求也会长期持续增长,其中可能会有相对需求下降的现象,但总趋势是增长的。
行业竞争力趋于分化,寡头垄断严重。我国土地为政府所垄断,国家竞标拍卖土地,从而使土地价格提升,进而直接影响房价。土地价格的不断提升,致使开发商开发商品房的成本提升,即生产成本提升。“地王”不断出现,地价的飙升使得小型房地产企业几乎无容身之地,而万达,恒大等公司以其强大的资本垄断房地产市场,囤地现象严重,垄断寡头的“血拼”造成了房价的疯长。由此造成了恶性循环。市场价格由几个寡头所决定,同时垄断厂商在长期可以调整生产规模来获得利润,因此房价很难下降。
1.3 房地产行业的前景分析
在可预见的未来,我国二、三、四线城市房价还有很大的上涨和投资空间,成为房地产公司新的投资目标。房地产行业在相当长的一段时间内投资价值依然巨大,保障性住房将成为投资热点。同时,大规模,有实力的企业将瓜分整个房地产市场,利于不败之地,互相之间竞争将更加惨烈。
二、公司的基本面分析
2.1 万达公司在行业中的地位
万达公司是目前中国最大的专业住宅开发企业,经过20多年的持续努力,万达在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市场上,万达以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。2011年1-7月公司累计销售面积643.6万平方米,累计销售金额747.3亿元,同比分别增长62.58%和65.36%。预计万达全年销售业绩在1300亿左右,上半年已完成过半,在同类房地产企业中表现优异。公司坚持普通住宅开发和快速周转的经营策略,在当前弱势市场中显现出良好的效果。预计公司下半年仍可维持较高销售增速。万达公司销售面积,营业额,净利润等指标都位居全国前列。同时,公司资产负债率为77.85%,真实资产负债率为36.82%,资产负债情况健康。期末公司持有现金408亿元,较2010年末增长30亿元。公司有足够的资金实力进行优质项目的获取和收购。与前几年的龙头老大的地位相比,近两年来房地产行业竞争日趋白热化,恒大,中海,保利等公司已经对其产生了巨大威胁,现在的房地产市场已是几大寡头群雄割据的时代。竞争空前惨烈。但万达公司规模巨大,依然在竞争中处于优势地位。发展势头良好。
2.2 万达公司的区位分析
万达总公司位于深圳。深圳投资需求平稳增长,房地产投资增长迅速。2010年上半年市完成固定资产投资727.3亿元,增长11.1%,增长速度较上年同期低2.7个百分点。其中,基本建设投资440.2亿元,增长6.7%,占全部固定资产投资的比重超过了60%;由于上年基数较低,房地产开发投资增长迅速,累计投资205.7亿元,增长16.8%,增速同比大幅提高了26.3个百分点。深圳经济水平高,人均收入高,人民购买意愿强烈,消费需求稳定增长,商品销售畅旺。深圳工业快速增长,效益显著提高,人均可支配收入高,购买欲望强烈。
2.2.1 深圳的人口分析
2010年末常住人口1035.79万人,其中户籍人口251.03万人。包括流动人口的总人口数为1322万人。属于人口密集型城市。深圳是一个移民城市,最显著的特点便是外来人口居多,人口压力过大,也造成土地开发过快。在刚刚公布的《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》的文件显示,深圳土地利用已接近极限。购买需求大,矛盾尖锐。
2.2.2 国家政策的扶植
深圳位于珠江三角洲东岸,隶属广东省,副省级城市,与香港陆地相连。在国家政策支持下,经过近30年深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代国际化城市,创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。对于我国的门户,国家给予很高的扶植政策。2009年4月下旬放开了限制港澳台居民只能购买一套房的规定。这意味着深圳楼市的投资大门再度向港澳台居民打开,“限外令”放开,实际上是给深圳楼市带来了一波新的购房需求。这无疑对于万达来说是一种机遇。
三、万达公司的股利政策分析
3.1 股利支付方式分析
万达公司的(组合)支付方式多样。上市公司的利润分配有三种主要方式:一是以上市公司当年利润派发现金;二是以公司当年利润派发股本;三是以公司盈余公积金转增股本。万达从1992年到2007年的16 年间,8 年送股,5年转增,每年都实施现金分红。从具体支付形式的组合来看,有“派现”、“派现+送股”、“派现+转增”以及“派现+送股+转增”等四种模式。需要指出的是,万达从未以公司盈余公积金转增股本。
3.2 万达公司收益面分析
持续高资本回报。有研究表明, 万达是2004 年以前上市的公司中唯一一家每年实施现金分红的公司。不考虑送股和转增,仅狭义或现金股利支付率16 年年均即达27.08%;考虑送股的广义股利支付率(每股按1 元折算,但不考虑公积金转增股本)16 年年均高达43.18%,远高于证监会规范再融资新规:最近三年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。由于万达从2002 年开始高比例转增(此前无转增,此后的2005 年没有转增),以2002 年的股本为基数,仅通过转增给股东的累计回报即达908%。换言之,如果投资者在2003 年初买入万达股票并持股不卖,则其现在的股份将增长9 倍: (1+10/10)*(1+4/10)*(1+5/10)*(1+5/10)*(1+6/10)-1=908% 事实上,1991 年以来,万达股本规模扩张74 倍;以2007 年底的股价计算,17 年来万达市值增长210 倍。因此,万达是一家高度重视资本回报的企业,在中国这样一个股东意识极其淡薄、股东文化极其薄弱的新兴市场,这是极其难能可贵的。
3.3 万达公司留存收益比例分析
万达公司持续高比例留存。从另一个角度看,16 年来,万达净利留存率年均高达72.92%,留存收益率=1-股利支付率=1-27.08%=72.92%,如果按16 年平均每股收益0.54 元/股计算,平均每年留存的每股收益为0.40 元/股,年均留存每股收益=0.54×72.92%=0.54-0.14=0.40 (元/股),很明显,高比例留存与高资本回报这一看似不可协调的悖论在万达这里达到了持续的均衡和统一。
四、万达公司的管理模式分析
4.1万达公司经营模式分析
经营专业化。万达集团选择房地产为核心业务,既是商业游戏规则对企业发展的客观要求,更是集团决策者价值观系统的必然反映。万达在早期的发展过程中,先后尝试了若干类型的多元化业务,曾一度拥有“九大支柱业务”。当然、由分散经营风险的作用,随着市场竞争的日益激烈,多元化业务使万达应接不暇,甚至顾此失彼。企业要在一个竞争的市场中生存和发展,就必须具有一定的经营优势。万达作为一家新兴的企业,要获得经营优势,就必须审时度势,了解自身的特点,对现有业务进行有机的整合,有扬有弃。整合和扬弃的过程,实际上就是对资源重新组合的过程,也是选择的结果。资源的合理配置和有效利用,是关系企业经营效果的重大问题。
4.2 万达公司的财务政策分析
为了继续保持地产业务的增长,万达公司对原有的,被视为成熟的政策进行调整。采取更为积极的财务政策,这几年,万达建立了财务结算中心,集中统一资金调度,对于提高资金利用效率发挥了积极的作用。但是,万达财务效率方面仍有很大的提升空间,就内部来说,可以进一步压缩管理成本;就外部来说,可以改变过去较为谨慎的做法,积极拓展外部融资空间。从另一角度来说,如果万达地产的盈利水平远远高于银行贷款利率水平,这发行债券,可转换债券等也是可行的,并且有利于提高每股的盈利水平。
4.3 万达公司的产业结构分析
万达公司产业结构日益合理。进一步加大内部产业结构的调整,万达除了房地产外,还发展了商贸,加工业、文化传播以及策略性投资,部分业务实际上并不能给万达带来多大利润,但增加了万达不少的管理成本。万达的业务结构应当进一步向房地产业务集中,比如加工业、文化传播等可以采取合资的办法逐步淡出,因为万达在这些业务方面没有优势可言。对于万达的策略性投资,也应当采取积极措施予以退出。因此、在这种环境下,包括万达在内的诸多地产商只能是丢掉幻想,事事亲力亲为,但分工与合作业已成为经济生活的主旋律。房地产行业也是如此,一方面、专业化程度的高下已经成为开发商竞争力的主要指标;另一方面,强强携手,密切合作在业内逐渐成为潮流。
五、万达公司的竞争力分析
5.1 万达的竞争力优势分析
顾客和潜在顾客对万达品牌的评价都较高。市场一般公众认为万达的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性;万达住户/业主认为万达的社区文化气氛和万达的服务很令人满意。这种不同消费群对于万达优势认同的差异的营销含义是:一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买,另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
优秀的企业文化。万达的企业文化主要有四个特点:客户是我们永远的伙伴;人才是万达的资本;“阳光的照亮体制”;持续的增长和领跑。正是万达的企业文化为他在管理,开发,销销等活动中提供无形的引导,使他们总是关注客户,重视人才,提供员工平等的发展机会,不断实现自己新的目标。 l 创新组织结构。组织结构要根据战略的变化而变化。万达根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线,这样使得专业分工更强,各线集中精力执行专门的任务,每一个过程都得到高度关注。
具有前瞻的战略眼光。战略调整背景:资源的紧缺,环境污染,公众对环境更多的关注,政府的科学发展号召。战略调整方向:实现从营销的万达往技术的万达转型。所作的努力:2008年在东莞建立万达建筑实验中心,紧接着又在上海成立第二个中心。这两个中心是发动机,也是培训中心。我们在这里做相关的技术研发,同时对产业链上的合作者进行培训。如今承担CSR(社会责任)也是一种能力,而且是很重要的发展能力,这算是我对企业公民的新理解。讲环保,讲可持续,如今不仅是一种责任,也是一种能力,一种竞争力。
研究开发能力强。万达专门设立了创新研究部门,不断地创新,开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4 个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万达有几十项专利正在申报.万达产品的创新主要体现在人性化的细节处理上,让业主能在万达开发的房产中享受生活。这也是万达高度关注客户的体现。
5.2万达的竞争力劣势分析
重视顾客,文化建设,但对员工关注不够,员工满意度不是很高。 l 各城市顾客的评价不一。而在万达住户中,深圳的万达住户对万达的满意程
度最高,而北京的万达住户对万达的满意程度最差,从而推荐率也最差。说明在某些城市万达的住房,服务等有待提高。
对以房地产为主导业务的万达来说,土地资源和土地成本的限制,是影响万达地产经营效益的重要因素,不同于许多从国企改制过来的房地产企业,万达在管理上少了许多国企通病,但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万达说获得的.可开发土地,较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万达只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万达带来了巨大的收益,其不足之处也很明显。
六.公司财务状况分析
6.1盈利能力分析
企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。万达企业作为房地产住房开发公司,在整个房地产行业居于重要地位。万达有一套自己的盈利模式,主要是专注于商品住宅的开发,业务聚焦经济核心区,享受高净利率,业绩更多来源于规模扩张。
6.1.1净资产收益率分析
万达08到10年的净资产收益率分别为12.65%,14.26%,16.47%,呈逐年上升趋势。万达的净资产收益率较同行业来说一直处于行业前列。在全球性金融危机的影响下,仍保持了较好的收益率。净资产收益高,说明企业资本运营效益好,企业权益资本获利能力较强。2011年政府对房地产的政策逐步出台,对房地产行业调控进一步加强,2011年的企业净资产收益率显现下降趋势,前三季的净资产收益率由10年的8.13%下降到7.64%。
6.1.2总资产收益率分析
08年到10年,总资产收益率分别为3.38%,3.87%和3.38%,万达的资产总额呈现先上升后下降的态势,2011年前三季总资产收益率也显现下降趋势。2008年到2009年总资产的增加没有带来净利润的同等增加,导致公司的总资产报酬率降低,表明公司利用资产创造利润不断降低。总资产收益率的下降趋势也表明公司的资产利用效率减弱。总资产报酬率低于行业整体平均水平。
6.2.1长期偿债能力分析
资产负债率表明100元资产中有多少来自于负债。在长期偿债能力分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度。万达近年来进行了较大规模的股权融资和债券融资,但保持了较为稳定的资产负债率。万达08、09、10年的资产负债率分别为67.44%、67.00%、74、69%,说明企业资产中有一半来自于负债。万达在资产结构中总负债占总资产的比重较高,偿债压力大,这是由于房地产在经营过程中需要大量资金的原因。与A股市场资产负债率相比,万达近三年来资产负债率略低与A股市场。
6.2.2 短期偿债能力分析
在短期偿债能力分析中,流动比率是一个重要指标。08年流动比率低是由于短期借款的增加,09年的回款情况良好使流动比率增加,10年的流动比率下降与国家出台房地产调控政策有一定的关系。2010年流动比率的下降说明其偿还流动负债的能力有所减弱,需企业在这方面加以调节。但万达A的速冻比率较低,这是由于万达的存货较多,在万达流动资产当中,存货高达858.9亿,其中拟开发的土地占了存货的一半左右,其余的基本是已建成或在建的房产。企业流动比率高于速冻比率,这是由于房地产企业在收到预售的楼款时,只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转。
6.3营运能力分析
6.3.1应收账款周转率分析
应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与应收账款和应收票据平均余额的比率,用来衡量应收款项的变现能力。从2008年到2010年,万达的应收账款周转率分别为48.11%,45.86%,59.76%,整体来看万达的应收账款周转率呈现上升趋势,说明应收账款的回收速度较好,这是由于:一方面对赊款条件和付款期控制的较紧,另一方面预收账款的增加又说明了万达有较好的声誉。2011年前三季度应收账款周转率与同行业相比应收账款周转率低,这样会给企业资金周转带来困难,不利于企业的发展。
6.3.2存货周转率分析
存货周转率是企业一定时期内销售水平或营业水平与平均存货余额的比率,表明企业在一定时期内存货的周转次数,反映企业存货变现能力和销货能力。万达的存货主要是以在建开发产品和拟开发产品为主。2011年前三季度数据显示,存货周转率逐渐增加,,原因就在于在建开发产品和拟开发产品的增加。
6.3.3总资产周转率分析
总资产收益率是销售收入净额与总资产平均额的比较。总资产周转率越高,企业资产经营效率越好该公司资产的增加只要是由于主营业务收入的增加,使得总资产周转率高,说明总资产使用效率较高,企业的营运能力较强。
综合以上数据指标,万达公司财务状况在整个房地产行业中属于良好,也存在一定的财务风险。但万达在房地产行业树立了住宅品牌,并为投资者其带来了稳定增长的投资回报。
七 万达公司的投资分析
7.1 上半年公司经营状况
2011年初,国家下达一系列房价宏观调控措施,房地产行业大势逆转,上半年全国房地产销售增速明显放缓,一些主要城市销售同比下滑。但以快速周转和二三线布局为主要依托的万达A突显出高出同行的抗压能力,在年初销售数据实现开门红,无论销售金额和销售面积都创出了历史新高,其中1月销售面积和销售金额分别比2010年同期增长216.1%和220.8%,环比去年2010年12月分别增长140%和141%。在同房地产板块股票中表现非常抢眼。
上半年万达销售数据表现突出有如下原因:(1)公司坚持了合理定价、一个月内去化率60%的销售策略;(2)精装修、小户型产品竞争力逐渐凸显,区域布局合理,产品结构风险较小;(3)开发速度快,新购土地可迅速转化为新增供应,可售量较为充裕,高周转优势继续发挥;(4)提前布局二三线城市的战略和快速销售策略。
7.2 万达的核心竞争力分析
财务状况良好,资金压力不大。截止报告期末,公司持有货币资金339亿元,明显高于短期有息负债的总和237亿元。剔除因销售增长而增长的收账款1228亿元的影响,按照公司剩余其他负债项目计算的资产负债率仅35.6%。财务稳健且安全性较高,业绩锁定性强,维持龙头优势,弱市中仍手持大量现金,为未来持续投资、经营奠定基础。
经营策略不变,产品定位合理,销售突出。根据市场环境,年初公司就教保守地预计全年开工面积为1329万平方米,1-9月,公司共实现开工面积1139万平方米,完成全年计划数的85.7%。公司装修房比例不断上升,。总体来说,根据公司目前的销售情况,公司整体经营策略不变。截止报告期,公司今年累计新增项目18个,权益面积约115万平方米,规划建筑面积约323万平方米。考虑未来发展需要,未来公司多考虑谨慎获取低价、优质土地资源。
合理调整全年推盘节奏,预计全年推盘单月高点已在6月份实现,总体平滑了全年销售分布,减轻了下半年集中推盘的销售压力,全年销售业绩突出。前三季度公司实现销售面积841.2万平方米,销售金额970.8亿元,分别比2010年同期增长39.9%和35.9%。报告期末,公司已售未结项目累计达1208万平方米,合同金额合计约1380亿元。公司2012年全年和2013年部分业绩锁定。
其它公司不同,万达在进行ISO9001质量管理体系项目时充分结合了流程再造(BPR)的思想,根据效率与风险的分析进行了优化,而对项目过程的工程质量监控流程则进行了强化,在服务质量方面也充分反映出以顾客为关注焦点的思想。设立有专门的品质管理岗,持续地对管理体系的执行情况进行审核,管理体系文件已经修改了多次,在日常执行过程中,一旦体系出现问题就进行改进。 l
万达的员工的敬业精神、流程效率、持与其它公司不同,、管理的一致性、开放的文化以及对合作伙伴尊重。在战略、组织、流程、人员、激励和文化等六方面全面提升进而形成组织的核心竞争力,并在严谨的执行力的保障下才能取得成功。而这些才是组织的根本,也是万达得以在行业持续领跑的动力支持。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万达的最大特色。万达认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万达获得成功的基石。 l
优质的售后服务,万达是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年,公司在行业内首先推出“冷静期”概念,实行“三天无理由退订”。万达从香港新鸿基地产的客户关系管理模式获得了不少启示,比如1998年成立的“万客会”,便是仿照前者的客户组织“新地会”成立的。而1997年和2002年分别被万达定为公司的“客户年”和“客户微笑年”,足见万达一直以来对客户的尊重和关注。
7.3 对未来的投资分析
对于下半年市场和行业走势,国家政策将进一步体现,供求关系将进一步朝着有利于自住购房者的方向改变。受新房入市增加和销售放缓的影响,商品住房可售存量将有所上升,销售速度将进一步下降,开发商资金状况将进一步收紧。而随着地方政府土地供给的增加,下半年土地流拍会愈加频繁,土地价格将面临下行压力。与此相对应的是,市场竞争将更趋激烈。
万达已经用速度尽量降低风险。预计公司在2010-2012年EPS0.70元、1.01元、1.30元的形势,维持NAV9.65元/股。预计公司今明两年股价趋于稳步上行态势,长远看上涨空间远大于下跌空间,当前价位为7.50元左右徘徊,短期趋势能上升至7.60元左右,中期趋势上升至8.00元左右,建议适量买入。
地产分析报告 篇4
一 市场调查及分析
房屋永远是人类生活居住必不可少的产品.自从中国改革开放,有了商品房这个概念.全国各地都在大量的圈地建房.房地产市场迅速的繁荣起来.人们对居住条件和居住环境的要求也越来越高.而人口多,土地少所造成的供不应求现象是每个城市所面临的难题.人均居住面积仍然比较少.市场对自住型、改善型的刚性需求依然强烈。我从多方面了解到，相对于周边同级别城市的房价而言，每平米价格大概要低200——500元左右。根据在市房屋交易中心观察9天时间中所调查情况看：每天上午在中心办理业务的平均量为10—15套，下午相对较少，但平均量也能达到10套左右，证明二手房具备一定规模的市场。且经观察，业务办理总量中有近60%由中介公司在负责过户、抵押等事务，仍有较大份额的中介市场空缺。现阶段本地房产中介公司现状分析，在成交的房屋当中，房改房是成交热点，超过半数都是此类房源成交。根据我在网上出售信息中了解到，此类房源售价大多在15—-25万之间。应为二手房交易中的主力产品。而且购买方多为年轻人，应为自住型或改善性的需求。而更多的外来人口涌入，投资型和过度型的客户也将成为让市场更加活跃的重要因素。所以，在对市场的短时间观察和分析后，我对二手房市场相当的看好，预计房价还有大量的上升空间。
二 经营模式
采用注册公司，地铺经营的模式。主要从事新房代理销售、二手房买卖、租赁、房产评估、房产置换的业务。在公司业务开展到一定量的时候，在时机合适的时候进行商业地产（写字间、商铺）的买卖、租赁业务。
三 投资风险报告
在经过对市场的市场调查中，在充分肯定这个行业的发展前景的前提下。我总结出以下几点需要重视的、对公司的经营和发展会造成极大危险的风险情况并做出我们的风险规避的欲案。
1：市民对中介行业较为抵触。
主要原因有以下两点：
a：二手房市场发展较晚，人们对中介行业的认可度不够。而且在二手房市场发展的初期，各家中介服务公司经营模式相当混乱。都单纯以收取看房费为营业目的，而根本不谈服务。这种情况造成了很长时间内，市民对中介行业的看法都是负面的。
b：在去年中天、创辉两家中国大型中介服务商关门事件。不可否认，这两次事件的发生，对于国人对于中介服务行业所产生的印象是负面的。也是现在大量的房东和客户对中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中国自有了中介这个行业以来，这种不信任是始终伴随着这个行业的发展的。但此次事件也从另一方面来说，是加快对行业的洗牌速度，正规化和制度化的改革将加大步伐。对整个行业来说，未尝不是件好事。
以上两点是市民对中介行业有抵触情绪的最主要的原因。但是，经过我和现在正在经营中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下发文件，并召集中介行业、房产网站、评估公司的经营者开了几次行业会议。要求中介服务行业在2010年年底前必须实行公司化，在行业内需推行国家有关部门所规定的行业服务标准、收费标准，推进二手房中介行业正规化，提高准入标准。相信在这些标准的制订后，会有大量的不正规的、以收取看房费为营业目的的小作坊关门。也会转变老百姓对中介服务行业的认识。从去年开始，有多家中介公司，如众信、阳光置业、富房置业等公司在自供二手房中介行业有一定影响力的公司实行国家规定成交后收取2%服务佣金的收费方式，而不再收取诸如看房费、代办过户、代办贷款等费用。在经营过程中也没有遇到阻力。证明市民也有买房只要中介公司服务到位了就该付佣金的意识。而且，我在阳光置业代理有限公司工作过程中，发现该公司和其他多家以收取佣金为服务费用的公司中，经营状况都较良好，单套住房成交后收益能达到佣金外还有一部分房屋差价的现象存在。这不是独有的情况，而是在很多城市都曾经存在或现仍然存在的现象。所以这也是公司提高业绩的一种途径，并且能在公司前期的经营过程中降低生存风险的一种手段。作为新进入市场的一家新公司，前期的市场认可度是制约公司发展的一个难题。我们准备以公司注册，地铺经营的模式。门店地点定在人流量大、车流量大并且门店外能停车的区域。门店装修要简单而又有特色，在外观上要有一定的吸引力，对客户造成良好的感官认识。派出公司员工（着正装）在各小区门口派发正面印有公司简介、背面印有公司房源信息的dm单。希望在短期内促成公司在二手房市场有一定的知名度。在经营过程中，要求员工在工作过程中推行公司的服务理念。使新老客户在公司服务的过程中潜移默化的认可公司，并争取口碑相传，扩大公司的影响力。整个流程中以服务作为本公司区别与现有公司的标志。在经营过程中，控制经营成本，结合大型城市和本地中介服务公司的操作模式，争取单套成交利润最大化。在启动资金较少的情况下，严格控制前期投入成本，欲留足够的流动资金。以至于能更长时间的立足于市场，在生存下来的前提下努力发展。
2：中介服务行业是劳动力密集的销售行业。核心竞争力是信息的多少，而信息的来源主要靠门店、网络、报纸广告、扫街、人际网络等手段来获取。置业顾问是公司发展的关键，因为信息的来源和客户的维护乃至最后的成交、售后服务都需置业顾问一直跟进。虽然中介行业需要的是量，只是一种销售行为。可在从信息的收集、信息的处理到后面的带看、议价、谈判、成交、过户等一切的行为都涉及许多的技巧和包括法律法规、税收、装修、甚至还需要风水学等相关知识。所以，要成为一名优秀的二手房经纪人并不是一件简单的事，而且，在公司前期是经营状况最脆弱的阶段，任何的差错就能导致公司资金周转出现大问题。建立完善的培训机制是必须要的。我已和公司的注册经纪师、会计师协商过，由他们对员工进行二手房交易过程中的法律、税收、财务、二手房基础知识的培训，我对员工进行商务礼仪、信息的开发、销售技巧等方面培训。而且会在实际操作中鼓励他们独立操作，争取尽快熟悉业务流程及相关的业务知识。
公司能不能在市场站稳脚，靠的是业绩和诚信经营。业绩是公司能否存活的关键，公司不是养闲人的地方。优胜劣汰也是市场生存的法则。所以，我在经营过程中将采取绩效考核的制度。单月业绩不达公司要求的最低业绩者将记过一次，并罚款50元；连续两个月未达标者将自动离职，年度累计三次未达标者公司将劝其离职；而单月业绩第一名，公司将有物质奖励；连续3个月业绩第一名将晋升为高级置业顾问，底薪将从600元升为900元，提成不变；连续半年业绩第一名者，将晋升为营业主任，底薪1200元，提成不变；或年度累计4次业绩第一名，将提升为高级置业顾问；年度累计8次者，将提升为营业主任。
信息资源是中介行业的核心。我将在公司实行公盘制度，将房源共享，要求员工多与房东进行沟通，从而拿到房东的底价，提高公司的竞争力。为了避免客户的流失，公司的客户资源也将进行优化配置。如小张接待的客户，在三天之内不能形成带看的，须将客户转给经理，由经理分配给其他人员。争取不浪费每一个客户。
中介行业是人员流动相对较大的行业，刚培训出一个能够独挡一面的置业顾问就辞职的事情在每家中介公司都时有发生，而骨干的过快流失也将影响公司的发展。所以公司在经营过程中会以人为本。将在日常工作和培训中，加强员工对公司的忠诚度的培养，对各方面能力突出的员工给予一定的精神、物质奖励，增强员工对公司的认可。
3：和中介服务行业相关的部门很多，包括工商、税务、房管局、银行、评估公司等。和任何一个部门关系不好，都会影响公司的经营。在经营过程中，要做好和同行之间的交流，同房产网站和本地发行量较大的报业也要有良好的关系。搭建一个正常的、高效的平台是一个重要的工作。
4：政策对于任何一个行业都起到相当的影响，中介行业也不可能例外。从XX年开始，中央出台了大量的调控政策来限制炒房和盲目投资。包括营业税、个人所得税、土地增值税和去年多次的银行加息，这些政策也确实起到了很好的作用。有关部门也多次讲话，要求抑制房价过快增长，要求各地方政府加大经济适用房、廉租房的开发力度。但我们需要相信一个事实，中国土地政策不改变，中国的房地产开发商就拿不到便宜的地，房价也就不会跌。试想一下，在土地价格在涨，钢材在涨，水泥在涨，各种造房原材料都在涨的情况下，而房价在跌。这是多么不可思议的一件事。国家在任何时候都没说过一句房价会跌的言论，无论是总理的政府工作报告，还是各地方政府下达的各种文件，都只说抑制房价过快增长。所以，我敢断言，中国房地产市场的拐点还没有来到，房地产市场的冬天离现在还很遥远。新房价格不降，二手房的价格就更不会降。持房观望的房东是不会比持币观望的客户急的。要买房的人始终要买房，而要卖房的人则不一定要卖房。而自一直以来都是卖方市场，房东方始终占据主动。所以，我看好二手房市场的发展前景，前面也说到过，相关部门已经要求中介服务行业在2010年底之前达到公司化、正规化、制度化，市场的服务机制完善了，客户也就会认同我们所做的工作。所以，二手房市场会越来越好。
地产分析报告 篇5
一、房地产开发建设
1、投资规模分析
1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。
图1：浏阳市20xx年1-12月份房地产投资额增长率
2、在建规模分析
1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。
表一：在建房屋类别构成情况
二、房地产市场供给
1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。
表三：未销售商品房屋结构构成情况
三、房地产市场需求
1、商品房销售分析
1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。
表四：商品房供需基本情况（累计）
表五：商品房屋销售构成情况单位：万m2
图2：各区域商品房销售情况单位：万m2
2、商品房屋套型分析
1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。
表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）
3、存量房屋交易分析
据统计，1-12月份我市城区共办理二手房转移登记2668宗，比上年同期（1745宗）增长52、89%，成交面积33万㎡，比上年同期（20、75万㎡）增长59、04%，成交额为8、9亿元，比上年同期（4、62亿元）增长92、64%。一、二级市场交易比例（98、02万㎡/33万㎡）为2、97：1、0、
四、房地产市场价格分析
据统计，1-12月份全市商品住房均价为3640元/㎡，第4季度全市商品住房均价为3530元/㎡，与第三季度（3709元/m2）下降4、83%；另各区域商品住房平均价分别是浏阳河以北区域3743元/㎡、浏阳河以南区域4355元/㎡、行政中心区域3562元/㎡、工业新城区域3096元/㎡，其它乡镇区域2831元/㎡。
图3：浏阳市20xx年1-12月份各区域房地产市场价格
五、房地产市场运行特点
1、土地市场成交及房地产开发投资稳步增长，房地产开发行业保持对市场信心。
全年房地产用地成交面积、成交单价及在建在售项目的房地产开发投资均较上年有较大增长，表明房地产开发行业对我市的房地产市场保持了较好的信心。
2、房地产销售总体增幅逐月收窄，商业房产销售保持相对较高增长。
20xx年一季度，商品房销售同比增幅达123、1%，4月份起，同比增幅逐渐收窄，到12月份，商品房销售总量同比增长幅度仅5、97%。其中，商业房产的销售一直保持了30%以上增幅。
3、商品住房销售品质为先，高品质楼盘销售量大。
20xx年全市共销售商品住房80、44万㎡，其中城区62、4万㎡，乡镇（园区）18、04万㎡。环境、品质相对较好的楼盘销量大，单价4000元以上楼盘销售32、39万㎡，占住宅总销售量80、44万㎡的40、27%。
六、下阶段房地产市场发展建议
1、坚持高起点规划、有序发展
一是注重规划的前瞻性，使我市房地产开发形成统一规划、统一开发、统一征地、统一管理的有序建设格局。二是园区（乡镇）房地产发展要科学布局，有序引导产业发展的规模和方向，避免出现市场过剩风险。
2、推行政企合作，推进成片开发
一是鼓励房地产开发企业主动参与到土地一级开发中来，对于积极建设基础设施移交给政府的企业，可优先获得土地开发权利，在土地招拍挂中减少地块分割出让，促成土地的成片转让。二是为成片开发的开发企业提供政策支持和便利政务通道，引导银行提供信贷资金支持，开通政务绿色通道等等，鼓励房地产开发向集约化、多元化、多配套的方向发展。三是在项目运营上，鼓励开发企业自持物业，持续提供就业岗位，带动片区经济发展。
3、以城市营销推进房地产外向性宣传
充分整合、发挥浏阳的政治优势、经济优势、文化优势、区位优势、资源优势、生态优势等区域优势，形成城市品牌、提升城市价值，以城市品牌助推城市房地产的价值释放。
4、坚持强化行业监管，促进房地产市场的健康持续发展
一是加强引导，提高房地产企业的整体资金实力和管理水平。适当提高新申办开发企业的从业门槛，引导老房地产开发企业注重企业品牌的培育，争取培育一批本地高品质的品牌房企；二是加强市场监管，加大对违法违规行为的核查力度，重点查处消费者投诉集中、媒体曝光的企业和项目。三是建立信用信息管理制度，实施信用普评，将实力不济、失信的企业逐步淘汰，对于无开发资质、开发能力弱的企业进行整顿。
地产分析报告 篇6
一、房地产开发情况
1、房地产开发投资
20xx年1-6月,在国家宏观经济政策调控和市场监管的双重作用下,我县房地产市场有所波动，增速放缓，但总的态势平稳。1-6月房地产开发投资3.67亿元,同比增长36%;新开工面积14.32万平米,同比增长32％。
2、商品房竣工面积
1-6月,我县商品房竣工面积3.827万平米,同比增长10%,其中住宅竣工面积3.6743万平米,同比增长10%。
二、商品房市场成交情况
1、商品房面积分析
1-6月商品房销售面积为10.14万平米,其中商品住宅9.05万平米（755套）,同比增长28%,户均套型面积为107.4平米;住宅成交面积为9.05万平米,占商品房成交面积的89％。
2、购买房屋的类型、群体
﹙1﹚据销售统计:选择小高层住宅的占15％,选择多层住宅的占83％,选择高档别墅的占2％。根据以上数字可以看出,市民因为受传统住房观念的影响,选择的还是多层住宅的居多。
﹙2﹚客群:以本地购房者为主,外地购房者为辅,分别占销售量84％、16％,自住兼具投资需求;
﹙3﹚房价:1-6月份,商品住宅平均价为3460元/平方米,同比上涨4%;
﹙4﹚供应量:楼市供需基本平衡;
﹙5﹚户型:以90-130平方米左右户型为主打。89平方米以下面积需求量较少，一般为老人看管孙辈读书人群购买；140平方米以上面积，由于房价因素购买人较少。
3、二手房交易情况
1-6月,我县二手房交易360宗,交易面积4.9万平米。交易金额为3263.28万元,同比分别增长221%、252%、17%。
三、土地竞拍情况
据县国土资源局土地供应统计显示：从成交结构看,1-6月经营性土地成交主要以商住用地为主,成交面积36.89亩,成交价为155万元/亩。从今年上半年几次土地拍卖情况看,可以看出当前开发商的拿地热情比去年要高。
四、影响房地产市场的因素
1、政策因素
受国家一系列房地产调控政策的影响,我县房价也呈现增长放缓趋势。
2、经济因素
房地产市场与宏观经济发展密切相关,预计未来几年我县房地市场将继续保持稳步上涨趋势,但增幅会进一步放缓。
3、社会因素
房地产市场与人口数量关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场发展也就会下落。人口素质、文化素养、教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。
我县正处于城市化进程加速阶段,大量农村人口进入县城,对我县商品房需求的增加,促进了我县房地产市场的发展。
4、其他因素
购房者心理预期变化左右房价走势。心理预期是人们对市场走势的综合判断,在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为,在今后一段时期,由于受各方面因素的影响,人们对未来房价上涨的预期不断上升,购房意向仍然看好。
五、对我县房地产市场的现状分析
预计我县房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好,价格也将继续稳中有升,但增幅速度会放缓。
一是我县的现有房价比周边县、市低。很多县外人,看好发展前景,在买房、投资置业,促进了房地产市场的发展。二是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来,土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、稅费等有较大增长,对房价上涨起到了一定推动作用。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如教育资源整合、学校撤并、城市化进程加快、婚房需求进入县城购房的比例明显增加,加大了住房需求。四是投资和投机性购房的进一步增加也带动房价上涨。由于潜在的通货膨胀,使不动产成为居民的首选保值商品,去年以来房价的不断上涨吸引了投资者购买房产进行投资增值,进而带动价格上涨。五是由于开发商越来越重视住宅小区的品质和档次,房屋建设标准的提升也提高了房价。
六、当前房地产市场存在的问题
房地产开发企业存在不合理负担。水、电、气等供应单位的垄断经营,增加了房地开发企业不合理的负担。特别是小区外的配套工程均要由开发企业负担﹙10千伏输电线、变压器、输水管﹚,而且这些工程均要由水、电垄断企业来施工,其工程费用一般都高于市场行情的2-5倍,直接增加了房地产开发成本,也不符合相关规定。
地产分析报告 篇7
关键词：投资性房地产 公允价值信息 规范性
基金项目：浙江省教育厅科研资助项目（项目编号：Y201328748）研究成果
一、投资性房地产公允价值信息披露内容
有关投资性房地产公允价值信息披露制度主要以部门规章为主，如财政部颁布的《企业会计准则》、证监会颁布的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号――年度报告的内容与格式（2007年修订）》、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号――财务报告的一般规定》（2010年修订）、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》（2008年12月31日实施）等。表外披露主要内容归结为以下几点：
（一）财务信息披露内容。
1.业务数据摘要。（1）非经常性损益。《发行证券的公司信息披露解释性公告第1号――非经常性损益》（2008年12月1日实施）指出非经常性损益项目包括“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”。（2）公允价值计量项目。要求披露投资性房地产的期初余额、期末余额、当期公允价值变动及对利润的影响。
2.合并财务报表项目注释。（1）公允价值计量的投资性房地产。要求采用公允价值计量模式的投资性房地产，应分项列示其初始成本、公允价值变动累计金额以及账面价值的期初账面余额、本期增加额、本期减少额、期末账面余额。（2）公允价值变动损益。要求披露投资性房地产的公允价值变动损益来源、本期发生额和上期发生额。（3）其他综合收益。我国财政部于2009年颁布的《企业会计准则解释第3号》规定从2009年1月1起企业应当在附注中详细披露其他综合收益各项目及其所得税影响，以及原计入其他综合收益、当期转入损益的金额等信息。
3.其他重要事项。披露以公允价值计量的资产和负债项目，投资性房地产的期初金额、本期公允价值变动损益、计入权益的累计公允价值变动、本期计提的减值和期末余额。
（二）非财务信息披露内容。投资性房地产采用公允价值模式的，应披露采用公允价值计量会计政策的选择依据，投资性房地产所在地存在活跃房地产交易市场的认定依据；从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，披露公允价值确定方法，采用的估值技术，以及对投资性房地产的公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素；披露公允价值计量内部控制，包括公允价值的内部报告程序，相关机构的估值论证及验证程序等。
二、投资性房地产公允价值信息披露规范性分析
投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司并不多，从2007年的18家到2010年的27家。本文分析的基础数据来自这些上市公司年度报告（来源于巨潮资讯网），年报数据时间从2007年到2011年。从这些上市公司年度报告披露的表外数据分析，投资性房地产公允价值信息披露的规范性还存在不足。
（一）规范性不足表现。
1.财务信息披露口径不一。上市公司对项目披露的理解存在差异，导致披露信息参差不齐，使上市公司之间的信息缺乏可比性，如下页表1所示。公允价值信息披露规范与否一定程度上将影响信息的质量，也不利于投资者的阅读分析与理解。
2.非财务信息披露缺乏完整性。从年度报告披露信息来看，对于制度规定需要披露的公允价值计量会计政策选择依据、活跃房地产市场认定依据大部分上市公司能予以披露，只有少数公司没有做到，如泛海建设。公允价值确定方式有资产评估报告、调查报告、参考同类房地产市场价格，也有个别公司没有披露此信息，如世贸股份、海欣股份在2010年的年度报告中都没有提到，其中海欣股份2010年投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重为67.53%，公允价值取得是否可靠将直接影响利润的真实性。2011年度报告中少数上市公司对估值中可能存在的关键假设和主要不确定因素予以披露，如正和股份、中航地产等，多数上市公司不重视此信息。此外，金融街、方大A等少数公司在2011年度报告中披露有关投资性房地产公允价值内部控制制度，不过很少涉及公允价值内部控制报告程序、估值复核等相关信息的披露。
3.投资性房地产转换及处置业务披露缺乏统一规范格式。按《企业会计准则》的要求，上市公司需要披露投资性房地产转换情况、理由、对损益或所有者权益的影响，披露投资性房地产的处置情况及对损益的影响。由于对具体的披露格式规定较少，因而实际信息披露比较分散，不够充分，尤其是投资性房地产转换为自用房地产或存货、投资性房地产的处置信息披露，投资者难以通过年度报告分析转换或处置对企业的影响。2011年金宇车城将投资性房地产转换为开发成本，披露转换原因及以公允价值结转，但没有披露其对损益的影响；2011年海南航空（）出售物业披露了对其他业务收入和其他业务支出的影响，但没有披露处置项目具体情况。投资性房地产的处置或转换为自用房地产或存货，须同时结转原计入资本公积的金额及公允价值变动损益金额，需要相关科目的报表附注中予以明细项目列示影响金额。
（二）原因分析。
1.制度规定的披露项目含义不明确。上市公司披露“对当期利润的影响金额”时应该明确指出是利润总额还是净利润，以使信息更加明确。上市公司对“计入权益的累计公允价值变动”中的权益存在不同理解，有的理解仅仅为自用房地产或存货转换为投资性房地产公允价值大于账面价值差额计入的资本公积金额，有的理解为所有者权益。转化后投资性房地产的公允价值变动计入公允价值变动损益科目，将影响利润以及所有者权益，此项目信息反映的不仅是转换时计入的资本公积金额，也反映转换后产生的累计公允价值变动金额。
2.上市公司对公允价值信息披露不够谨慎。（1）没有合理区分成本信息。公允价值计量模式下报表项目投资性房地产以公允价值计价，其历史成本信息反映在投资性房地产的报表注释项目，自用房地产或存货转为投资性房地产公允价值大于账面价值产生的差额，不应反映在期初公允价值对应成本合计中，这样成本合计对应的期末价值就是投资性房地产的历史成本。（2）没有合理披露本期公允价值变动。新增投资性房地产公允价值大于账面价值差额应计入“本期增加自用房地产或存货转入”对应公允价值变动合计，这样使“本期增加公允价值变动损益”对应公允价值变动合计反映持有投资性房地产的公允价值变动信息。（3）没有合理披露公允价值计量的税收影响。公允价值计量模式下投资性房地产的计税基础仍为其账面价值，因而转换为投资性房地产时公允价值大于账面价值差额计入的资本公积、投资性房地产公允价值变动、投资性房地产可税前抵扣折旧或摊销都将引起暂时性差异，影响上市公司的递延所得税负债。
3.上市公司对投资性房地产处置或转换影响不够重视。投资性房地产的处置将涉及到对原来因转换计入资本公积金额及原公允价值变动计入公允价值变动损益金额进行结转，要使披露信息更易于理解，有必要在公允价值变动损益报表注释中分项说明投资性房地产出售原公允价值变动冲减金额和本期投资性房地产公允价值变动金额。资本公积报表附注项目也需要分明细项目列出因投资性房地产减少而结转的资本公积金额。以公允价值计量的资产和负债项目中“本期公允价值变动损益”也应考虑处置或转换带来的公允价值变动冲减。
三、建议
（一）完善制度规定：调整明细项目，规范披露格式。通常财务报告披露格式中没有明确列明的项目，如表格中常见的“可无限量添加行”，上市公司认为是自愿性信息披露，往往不会予以详细披露相关信息。因而报表附注项目披露中的“公允价值变动收益”项目的披露格式中需要增加明细项目“本年公允价值变动”和“投资性房地产出售原公允价值变动冲减”。暂时性差异金额披露中明细项目设置应该包括“计入资本公积的投资性房地产公允价值变动”、“按公允价值计量的投资性房地产的公允价值变动”、“投资性房地产可税前列支的折旧或摊销金额”。对明细项目进行调整可以提高信息披露的准确性和充分性。
上市公司可以通过处置投资性房地产以给企业带来巨额利润，也可以通过转换为自用房地产或存货达到避免资产受房地产市场波动的影响，因此有必要统一规范投资性房地产转化或处置相关信息披露格式，在年度报告数据披露中增加一项，即投资性房地产转换或处置对企业的影响，具体表格如表2所示。
（二）加大监管力度：做好内外监督，落实惩罚措施。公允价值在我国的应用尚不成熟，公允价值的计量及披露还存在诸多问题，在完善制度建设的同时要加大监管力度。上述分析也表明投资性房地产公允价值信息披露的不规范同上市公司不够谨慎密切相关。如果上市公司披露的信息缺乏规范性，信息使用者将无法相信公允价值信息的公允性，因而对外披露之前有必要对公允价值计量信息仔细进行内部审查，确保信息的真实、完整、公允披露。此外，做好外部监管也是必不可少的，注册会计师要认真履行职能，重视公允价值信息审计；证券监管部门可以不定期分析披露的公允价值会计信息，对明显的故意不披露行为给予批评、警告等惩罚措施。
参考文献：
1.葛家澍。关于公允价值会计的研究――面向财务会计的本质特征[J].会计研究，2009，（5）.
2.黄学敏。公允价值：理论内涵与准则运用[J].会计研究，2004，（6）.
地产分析报告 篇8
《农村小学习作教学现状与对策研究》
开题报告
黔江区万涛中心小学校
一、问题的提出及研究意义
（一）课题的提出
语言文字是最重要的交际工具，是人类文化的重要组成部分。我国语文课程的目标是全面提高学生的语文素养，就是指应培养学生热爱祖国语言文字的思想感情，指导学生正确地理解和运用祖国语言文字，丰富语言的积累，培养语感，发展思维，使他们具有适应实际需要的写字能力、阅读能力、写作能力、口语交际能力。小学语文新课程标准指出“写作是运用书面语言进行表达和交流的重要方式，是认识世界、认识自我、进行创造性表述的过程。写作能力是语文素养的综合体现”。我校名义上是街道办事处，然而大部分学生来源于周边农村，属于典型的城乡结合部，农村学生的学习行为习惯相对较差，这就给学生学与老师教带来不少的困难。因此，习作教学过程中也出现了一些问题：学生习作缺少实际的需要，缺乏明确的动机。朱自清先生早在1934年为叶圣陶、夏丐尊的《文心》所写的序言中就曾谈到国文教学的三大困难。其中之一是：“无论是读是写，学生不易感到实际的需要。”“学生读写都是为人，都只是奉行功令；自然免不了敷衍、游戏。”至今这种情况仍然严重地存在着。学生习作千篇一律，大人腔套话满篇。如学生写人，往往是“老三段”，先写外貌，再写事例，最后写感受；写好事就是“新三篇”，不是让座就是拾钱包或雨中送伞。语言呢，表达高兴之情爱写“我的心就象喝了蜜一样甜”；表达喜爱之情就写“我多么喜欢XXX啊！”教师要求过高使学生望而生畏。常听一些语文老师教学生：习作是很难写的。要把字写好，要把句子写通顺，要中心突出，要详略得当，要写具体，写生动，标点符号要正确......这么多的要求早已使学生对习作产生畏惧心理。识字效率不高，学生的阅读和习作起步晚。汉字难学。传统的语文教学采用随文识字的方法，识字效率低，学生不能做到尽早阅读，开阔视野，启迪思维，更做不到习作的提早起步，练写增量。习作评改方式单一，耗时太多，效果不好。习作评改由老师一人担当，耗时多，不能做到及时反馈。以上这些问题，在实施课改以后，依旧没有得到很好的解决。那么，出现这些问题的原因是什么？是否具有普遍性？每个年级是否有不同表现？应该采取什么样的对策来解决这些问题？于是，我们提出了“农村小学习作教学现状与对策研究”的课题。
（二）课题研究的意义
运用人本主义理论、人的全面发展的理论以及现代教育学、心理学的研究成果，对习作教育教学观念与实践进行比较，找出影响农村小学习作教学效果教育机制、教育观念、方法等不同层次的原因，进行较为全面的分析，以期找出有效的对策，改善我校习作教学中教师难教，学生难写的状况，提高小学生对祖国语言的感知运用能力，提高语文素养，促进我校基础教育语文课程目标的达成。
二、研究依据
（一）政策依据
1.国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)明确指出小学教育的方向。
2.新课标的理念：《语文课程标准》明确指出：小学作文要“有兴趣”，要“乐于把自己想说的话、想象中的事物写下来”，“能不拘形式地把自己的见闻感受和想象写出来”。写作是为了自我表达和与人交流。写作教学应贴近学生实际，让学生易于动笔，乐于表达，应引导学生关注现实，热爱生活，积极向上，表达真情实感，要求学生说真话、实话、心里话，不说假话、空话、套话。
教师要为学生的自主写作提供有利条件和广阔空间，减少对学生写作的束缚，鼓励自由表达和有创意的表达。
（二）理论依据
1.建构主义理论：建构主义理论的核心内容是指以学生为中心，强调学生对知识的主动探索、主动发现和对所学知识意义的主动建构，而不是像传统教学那样，只是把知识从教师头脑中传送到学生的笔记本上。
2.多元智力理论：传统的智力理论认为人类的认知是一元的、个体的智能是单一的、可量化的,而美国教育家、心理学家霍华德?加德纳在1983年出版的《智力的结构》一书中提出“智力是在某种社会或文化环境或文化环境的价值标准下，个体用以解决自己遇到的真正的难题或生产及创造出有效产品所需要的能力”。每个人都至少具备语言智力、数理逻辑智力、音乐智力、空间智力、身体智力、人际交往智力和自我认知智力，这一理论被称为多元智力理论。
三、核心概念界定
（一）课题研究现状：指所研究的课题目前所呈现的状态
（二）农村小学习作教学现状
1.学生练习习作的现状
（1）学生习作兴趣不高，不愿意写习作
（2）学生习作内容贫乏，不知道写什么
（3）学生习作方法缺失，不清楚怎么写
2.教师教学习作的情况现状
（1）习作教学要求不明确
（2）习作教学指导不得力
（3）习作讲评修改不到位
（4）习作教学研究不重视
（三）对策研究：是对于习作教学中出现的问题进行的对策分析和应对策略的研究。
（四）习作教学的对策研究：对于农村小学习作教学中出现的问题进行的对策分析和应对策略的研究
1.进一步明确“习作”年段目标
2.提倡“习作”与“阅读”同步走
在平时的阅读教学中渗透写作的有关知识，加强读与写的有机结合。将习作教学提前到与阅读教学同步进行，注重“前习作”指导。
3.习作指导应从内容入手
4.激励和引导学生修改自己的习作
四、同类课题国内外相关研究综述
1.据资料可查，2011年重庆珊瑚小学开展了课题为《心与习作》的课题研究，他们研究的是小学生的真心真情习作，取得了优秀成果。2008年，江都吴桥中心小学开展了《留守儿童习作》课题研究。2011年江苏省陶湖中心校开展了《留守儿童感恩教育习作》的课题研究。上述研究较好地探索出小学生习作教育的具体内容、方式和评价标准。
2.国外对习作教育非常重视，其中美国、英国、法国、意大利等中小学的习作教育很有特色，相关研究成果较为丰富。美国的教育对习作的格式有一定的模式，内容却没有要求，反而鼓励学生把自己的观点表达出来。美国从小学阶段起就非常重视写作教学。他们认为，写作包括复杂的多维度的认知能力，学生在掌握写作这一重要的交际工具过程中，会遇到重重困难，必须从小开始进行训练。而且，儿童语言能力的发展是综合的整体的发展，听说读写各项能力之间是相互制约的、相辅相成的。某一项能力的发展过分滞后，都会影响到其他能力的进一步发展。为此，他们提出了整体语言教学观，即在语言教学中强调听说读写能力的互相促进，和谐发展。
五、本研究的主要观点及创新
（一）主要观点
教育家陶行知曾说：“教师要解放学生的头脑，让他们能想；解放学生的双手，让他们能干；解放学生的眼睛，让他们能看；解放学生的嘴巴，让他们能说；解放学生的空间，让他们能到大自然中去扩大事业，取得丰富的学问”。《小学语文课程标准》提出：“写作教学应贴近学生实际，让学生易于动笔，乐于表达，应引导学生关注现实，热爱生活，表达真情实感。”“在写作教学中，应注意培养观察、思考、表现、评价的能力。”“鼓励学生写想象中的事物，激发他们展开想象和幻想。”“为学生的自主写作提供有利条件和广阔空间，减少对学生写作的束缚，鼓励自由表达和有创意的表达。提倡学生自主拟题，少写命题习作”。因此。我们的习作教学应做到五点：
1.以生为本，充分发挥学生习作的首席自主性。立足学生，构建教学思路。
2.引领学生关注生活，体验生活，积淀情感。
3.建构开放型习作教学模式，让学生在合作探究中，提高认识，给学生更多的自主创作空间。
4.建立多元评价体系，激发学生习作兴趣，增强习作自信。
5.开发整合习作教学资源，为学生的创意习作的表达，提供广阔的空间。
（二）创新之处
1.将习作教学的环节前置，让学生真正融入生活，引导学生做生活的有心人，留心生活细节，积累写作素材，还学生习作教学于生活的本位，真正实现鲁迅先生所说的“读书就像蜜蜂采蜜一样,采过许多花，才能酿出蜜来。倘若叮在一处,所得就非常有限，枯燥了。”让学生采生活之蜜，孕育写作的激情。
2.改变教学模式，还习作权利于学生，让学生学会在共同探究、合作、讨论中，学会审题、选材，构建自己的习作思路。建立多元评价体系，让学生学会评价，并在评价中增强习作的信心，提高习作的鉴赏水平。
3.让学生在实践认知的基础上，再次对评讲后的习作，进行再次修改实践，真正实现习作水平质的飞跃。
六、研究目标及内容
通过对我校习作教学中出现的“知识面窄、内容空洞，千人一面，层次不分，缺乏想象、有创意的表达，习作中尽是假话、空话、套话”这一瓶颈，进行深层的剖析，引导学生关注生活、关注自然、关注农村特有的物质、文化生活。同时注意提升教师习作教学的理论水平，更新习作教学理念，革新课堂教学模式，促进学生良好的习作习惯的形成，引导学生做生活的有心人，留心生活细节，积累写作的材料，还习作教学于生活的本位，激发学生内在习作动机，孕育写习作的激情，让学生学会构建自己的习作思路。建立多元评价体系，让学生学会评价，并在评价中增强习作的信心，提高习作的写作、鉴赏水平。在学生认知的基础上，让学生再次进行习作修改实践，提高学生习作品位，同时让学生在不同层次的展示平台中，真正实现自我需要，让学生乐于表达，实现习作水平质的飞跃。
七、研究对象及范围
黔江区万涛中心小学校5--6年级全体语文教师及学生
八、研究思路及方法
（一）研究思路
本课题以学生发展为目标，以课堂教学为主渠道，以习作教学效益为核心，以教师习作指导课教学水平提升为重点，探索出农村小学习作指导教学有效性的途径与方法。
（二）研究方法
本课题以行动研究法为主，以问卷调查法、文献研究法、经验总结法等为辅。
1.问卷调查法：采用个别访谈与问卷调查相结合的形式，了解小学生习作个性心理表现及教师习作指导课教学个性心理表现，通过调查我校习作指导课教学现状及学生习作存在问题，确定课题。
2.文献研究法：通过对习作教学相关理论的学习，明确本课题的研究方向、研究意义、研究思路、研究方法等，不断学习并借鉴成功经验，推进本课题的研究工作。
3.行动研究法：分析研究我校习作指导课教学中存在的问题，拟定相应策略，在习作指导教学过程中不断实践、反思、学习、改进，探索农村小学习作指导的有效性策略。
4.经验总结法：不断将调查、研究得到的数据及信息进行定性分析，将感性认识上升为理性认识，总结出农村小学习作指导教学的有效性策略。
九、研究计划及步骤
在小学语文新课标精神指引下，围绕现实中“教师难教，学生写不生动”这一现象，对照课程标准关于小学习作教学目标的三个维度，分别从实践与理论两个方面，对现行的人教版小语教材习作的编排体系，编排用意，各年级段习作教学特点及内在联系等习作教学的诸多因素，进行研究，加强教师习作教学的理论学习，更新观念，走出传统习作教学的误区。突出重点，抓习作教学研讨与实践的过程管理，及时总结反思归纳，加大习作教学观摩研讨及理论培训的力度，注重课堂教学的细节研究，提高课堂教学有效性，形成自己的习作教学体系及特色。
研究步骤：
1.准备阶段（——）对我校学生习作情况进行调查，搜集相关理论资料，课题组成员进行集中学习探讨，制定课题研究计划（方案制度、重难点确定、措施），同时也是课题申报阶段。
2.实施阶段（——）课题研究全面展开并达到较成熟阶段，课题组成员在各自分工的领域全面开展课题研究，并密切合作，达成资源共享。
3.总结阶段（——）根据研究过程及研究成果撰写研究报告，并采用实绩展览、公开课教学、论文集等形式，邀请上级主管门的领导、教育专家进行鉴定验收。
十、预期成果及分工
主
要
阶
段
性
成果
序号
研究阶段
（起止时间）
阶
段
成果
名
称
成果形式
承
担
人
农村小学习作教学现状与对策研究申请书
申请书
颜明扬
农村小学习作教学现状与对策研究研究方案、开题报告
书面报告
陈立德
颜明扬
农村小学习作教学现状与对策研究系列论文
论文
黄
浩
孙淑兰
农村小学习作教学现状与对策研究中期报告
书面报告
颜明扬
农村小学习作教学现状与对策研究活动实录
活动实录
张智蓉
农村小学习作教学现状与对策研究指导概要
课外积累
黄
浩
孙淑兰
农村小学习作教学现状与对策研究优秀习作集
资料
李永娥
农村小学习作教学现状与对策研究优秀教案集
教案集
吴红艳
农村小学习作教学现状与对策研究工作报告
报告
颜明扬
陈立德
农村小学习作教学现状与对策研究研究报告
报告
颜明扬
陈立德
最
终
研
究
成果
序号
完成时间
最
终
成果
名
称
成果形式
负
责
人
汇编习作案例、论文集
案例集
论文集
陈立德
课题研究报告
报告
颜明扬
十一、课题组构成负责人姓名
陈立德
性别
男
民族
土家族
出生日期
1973年10月14日
行政职务
副校长
专业职务
二级教师
研究专长
小学教育
最后学历
专科
最后学位
任教学科
科学
工作单位
黔江区万涛中心小学校
电子信箱
@
通讯地址
黔江区冯家街道办桂花居委2组
邮政编码
联系电话
***
主
要
研
究
人
员
姓
名
性别
出生年月
专业职务
研究专长
学历
学位
工
作
单
位
颜明扬
男
一级教师
小学语文
大专
黔江区万涛中心小学校
孙淑兰
女
一级教师
小学语文
大专
黔江区万涛中心小学校
李永娥
女
一级教师
小学语文
专科
黔江区万涛中心小学校
吴红艳
女
二级教师
小学语文
本科
黔江区万涛中心小学校
黄
浩
男
二级教师
小学语文
本科
黔江区万涛中心小学校
张智蓉
女
二级教师
小学语文
本科
黔江区万涛中心小学校
十二、课题经费预算
序号
经
费
开
支
科
目
经
费
预
算
金额（元）
资料费
购买图书、订阅有关报刊、杂志、档案、文献等材料的费用、搜集资料
1000
国内调研差旅费
外出参观学习、考察等费用
2000
小型会议费
开题论证会、研讨会、成果鉴定会、专家评审会等费用
1000
计算机使用费
包括计算机购置费、录入费、软件设计费、上网费、维护费等
3000
印刷补助费
设备以及文具纸张等费用
1000
管理费
专家咨询、报告费
1000
其他
其它费用包括用于研究人员的奖励等
3000
以上7个科目
预算经费合计
元
预算
2018年
2019年
2020年
年
年
2000元
5000元
5000元
其他经费来源
学校自筹经费
自筹经费课题
经费保障说明
本单位保证能够提供该课题完成所需的时间、经费和条件。
参考文献：
[1]义务教育语文课程标准[S].北京师范大学出版社ISBN978-303--8,2011.[2]沈蓉.小学生习作心理偏差及其调适[J].江苏教育研究,2010,(7).[3]覃宝安.提高农村小学生习作水平的一些做法[J].基础教育研究,2011,(2B).[4]王淑茹.引入生活“活水”，提高习作水平[J].新课程研究,2010,(8上).[5]李文献.小学生习作心理调查与思考[J].教学与管理,2007,(10).
地产分析报告 篇9
从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
地产分析报告 篇10
我公司是以生产电子产品为主,以加工半成品为辅的电子产品公司。公司注册资金3000万元,设备先进。主要的市场包括本地市场和国内市场,另外,正积极开发国际市场。公司的主打产品是P1产品,外加开发行业领先的P2、P3产品,实现以高科技产品为主,大众产品为辅的生产模式。公司开源节流，注重员工技能培训，调动员工积极性、能动性。
面对激励的竞争环境，公司始终坚持走以质量取胜的道路，坚持诚信经营的理念，坚持市场份额与经济效益并重的原则，坚持携带经销商、供应商共谋发展，共建双赢的发展模式，依靠自主创新。以主打攻势生产销售P2、P3产品，第九年初推出市场，争取先机。公司开源节流，争创更高利润。公司实现销售收入8609.5万元，比上年增长454.6%，实现利润4786.61万元，比上年增长5408.17万元，净资产收益率达670%，取得了良好的经济效率，进一步巩固在行业的地位。
公司主营业务范围：生产电子产品，主要生产P2、P3产品。生产所需的原材料比预算中昂贵，库存等费用也上升了，成本上升会给公司经营带来很大的压力，但也有利于加快行业的整合速度。
面对激烈的市场竞争，面对行业进行快速整合的市场格局，公司紧紧依“技术、管理、营销”创新来提升公司的管理水平和综合竞争能力，不断提高品牌的影响力和含金量。
1、公司市场份额将进一步提高。第十年，公司将继续坚持以技术质量取胜的发展思路，坚持自主创新，坚持精品战略，不断提升产品的技术创新能力和质量水平，不断提升格力品牌的知名度和含金量，不断完善独具特色的营销模式，抓住空调行业快速整合的机会，进一步提高市场份额，巩固行业领先地位。
2、加速开发国际市场。出口方面，随着与海外客户交流的不断增加，公司的技术质量优势越来越得到海外客户的认同。因此，公司P3产品价格比国内同行高一些，客户也愿意接受。第九年订单大幅增长，预计至少增长30%。
3、未来两年资本性开支增大。随着公司销量的不断增大，公司也将相应投资增加产能，同时为了进一步提高技术质量水平，降低成本，确保稳定可控的关键原材料的供应，公司希望投资提高生产设备的先进性。
综上所述，第十年年公司经营具体目标是：销售收入增长25%以上，利润增长15%以上。
