房地产分析报告

房地产分析报告(汇编十篇)。

俗话说，只有通过实践而发现真理，日常工作中。越来越多人会去使用报告，报告按性质可分为综合报告和专题报告。在众多阅读资料中合同范本网挑选出了一篇极有用的“房地产分析报告”，希望这些内容能够对你有所帮助让你更加快乐地学习和工作！

房地产分析报告(篇1)

房地产企业财务分析报告范文篇1

20__年_月_日我怀着激动地情绪来到公司上班，看到同事们都在忙忙碌碌的做事，氛围十分的好。第一天我们了解公司的基本状况，本公司是月底先打电话给客户收取原始凭证，通知一般纳税人在月底之前将取得的增值税专用进项发票月末前持发票的抵扣联去税务局进行认证，当月认证当月务必抵扣，未认证的发票从开票日期至180天内有效。然后根据当地税务规定的的抄税时限(次月的1-5日)。

将已经开具使用的发票信息抄入到金税卡中并携带金税卡去国税局抄税。最后在15号之前报国税和地税，之后就开始做账务处理。

经过差不多2个多月的学习，我基本上学会了公司的整个流程。首先，从客户那里取得原始单据回来，我们开始粘贴原始凭证，粘贴原始凭证也有很多技巧，怎样粘贴的好看、整齐，等到时候附在记账凭证后面很美观。由于我们公司用的是速达财务软件，下一步我们就是在电脑上做账。账做完之后我们能够查看明细账和总账，然后透过速达直接生成资产负债表和利润表。

一、实习会计流程

(一)关于凭证整理：我们首先从客户那取得真实、合法的凭证，其中的凭证务必是为生产经营所发生的相关收入，费用，其取得的凭证务必是贴合会计法规定的要求，然后我们将这些凭证进行分类、归集、整理并粘贴。

(二)关于申报纳税：我们透过粘贴好的原始凭证进行凭证录入审核后进行期末结转登账，记账。透过收入我们能够填写本月应缴纳的增值税和地税。其中分为核定征收和查账征收，按照其企业不同的基本状况的如实填写纳税申报表。每月的15日之前务必将上月的税报完并且上交税款。对于一般纳税人每月都要通知其纳税人到国税进行抄税，或者取得进项税票也要同时到国税去认证才能抵扣销项税款。透过这些数据如实填写一般人纳税人申报表。

(三)关于其他业务服务：我们透过这一段时间的学习，我懂得了办理一般纳税人的要求和流程，办理一般纳税人需要贴合税法的相关规定。办理一般纳税人要购买金税卡，金税卡的发行，流程和所需证件。每一年纳税人还要对税务登记证进行工商年检，其年检应在6月30日之前完成。

(四)关于个人：还有在公司应注重同事之间，客户之间的沟通和交流。做会计的我们要管好自己的嘴，不能随意透露顾客的商业机密。在公司我们要遵循公司制度和规定，服从公司的管理，更好的为他人服务。

二、有关会计实务工作改革的几点意见

会计管理作为国民经济管理中的一个重要组成部分，其在社会经济发展中的作用将越来越大。随着知识经济时代的来临、管理方式的变化，会计工作的重点应日益从信息加工演化为对知识、信息的分析、决定和运用上来，会计实务工作方面的改革势在必行。

(一)不断扩大会计职业范围。在知识经济时代，会计工作的基点已经不是仅仅满足于过去的信息(计算机能轻而易举地在极短时间内完成此项任务)，而是将信息控制、未来预测作为工作的重点。会计工作除传统的企业会计核算外，财务管理、经营计划制订、财务控制系统设计、投资决策等应成为重要的职业范围。因此会计实务工作者应不断拓宽视眼，延伸和转变会计工作的功能，充分发挥会计在知识经济时代应有的作用。

(二)不断更新会计知识体系。在知识经济时代，企业组织结构将出现较大的变革;其税法也在不断的更新，完善;按工作成果取酬的弹性工作制将成为普遍的工时制度;企业越来越重视人力资源和人力投资，员工也期望将自己的智慧财产投资于企业;企业的更多精力将放在新产品的研究上。另外，经济各部门之间的联系更为紧密，经济运行的“触角”也延伸向经济部门以外的其他领域，如政治、文化、环境等等，近年来出现的绿色会计、行为会计等就是这种趋势的端倪。因此会计实务工作者应适应社会变革，不断增长和更新知识。

(三)不断普及与深入信息技术的应用。在知识经济时代，财务信息的收集、分析和处理，资本的筹集、调度和投入，产品的设计、加工和制造等关键性的过程，都务必依靠健全的信息技术才能顺利进行，随着经济信息化的出现，会计软件运用的越来越广泛，其会计软件已代替了老式的手工模式，使得会计处理数据变得精确化、简单化、国际化。而税控方面也越来越严谨，软件系统便成了一个不可缺少的桥梁。使得国际互联网、企业内部网成为会计人员的常用工具，手工处理方式已经到了非变革不可的时候。信息技术在会计中应用的不断普及与深入，及其本身技术、知识更新的不断加快，必将进一步加大对会计职业发展和会计人员知识结构的要求。

(四)实习心得

一、作为一个会计人员，工作中必须要就具有良好的专业素质，职业操守以及敬业态度。会计部门作为现代企业管理的核心机构，对其从业人员，必须要有很高的素质要求。

二、作为一个会计人员要有严谨的工作态度。会计工作是一门很精准的工作，要求会计人员要准确的核算每一项指标，牢记每一条税法，正确使用每一个公式。会计不是一件具有创新意识的工作，它是靠一个又一个精准的数字来反映问题的。所以我们必须要加强自己对数字的敏感度，及时发现问题解决问题弥补漏洞。

三、作为一名会计人员要具备良好的人际交往潜力。会计部门是企业管理的核心部门，对下要收集会计信息，对上要汇报会计信息，对内要相互配合整理会计信息，对外要与社会公众和政府部门搞好关系。在于各个部门各种人员打交道时必须要注意沟通方法，协调好相互间的工作关系。工作重要具备正确的心态和良好的心理素质。记住一句话叫做事高三级，做人低三分。

四、作为一个即将工作或刚迈入社会的新人，也要注下面是我透过这次会计实习中领悟到的很多书本上所不能学到的会计的特点和积累，以及题外的很多道理。

五、在知识经济时代，会计教育培养的是高素质的“通才”，教师不仅仅仅是传授专业知识，更重要的是给学生创造一个有利的学习、生活氛围，本着能构建完善的知识结构和潜力结构，拓宽知识背景和潜力基础的原则，让学生学会“做人、做事、做学问”。一个人只要有一、二个月不学习，就会落后，会计人员将不断回归教育，“活到老、学到老”正是为此需要做了很恰当的诠释。在知识经济时代，知识将不断创新，“不创新，就灭亡”，就会计教育而言，一方面，它要求培养的人才有独立思维的潜力、分析和解决问题的潜力、自我认识和评价的潜力等;另一方面就是要不断地进行自我充电，让自己具备更坚实的理论知识，相信知识能给自己带来财富，带来机遇，注重知识更新的动态。毕业实习是学生大学学习完成全部课程后的最重要的实践环节也是我们大学生走出校园的第一个舞台以及告别学生主角的一个桥梁。在学校我学到的永远是理论知识，能不能把我们学到的知识应用到生活、工作中是我们能否适应社会的基本体现。如果不能巧妙的应用理论知识，我们学的再好那也是纸上谈兵。

毕业实习是学生更直接接触企业，进一步了解企业实际，全面深刻地认识企业会计的实际运营过程，熟悉和掌握市场经济条件下企业的会计运营规律，个性是企业市场营销工作的基本规律;了解企业运营、活动过程中存在的问题和改革的难点问题，并透过撰写实习报告，使学生学会综合应用所学知识，提高分析和解决企业市场营销问题的潜力，并为撰写实习报告做好准备。在两个多月的实习时间里，我在我的实习单位，了解和研究了企业主要的一些基本会计状况和问题，现作出以上报告。

本次实习是我大学生活重要的里程碑，其收获和好处可见一斑。首先，我能够将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固，教学潜力也得到了锻炼;其次，本次实习开阔了我的视野，使我对此刻的企业会计，工作生活有所了解，我对会计分录、记帐、会计报表的应用也有了进一步的掌握;此外，我还结交了许多朋友、师兄，我们在一齐相互交流，相互促进。因为我明白只有和他们深入接触你才会更加了解会计工作的实质、经验、方法。为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。

以上就是我的毕业实习报告书。在这次的社会实践中，我明白了很多事情，也改掉了很多毛病。我明白挣钱的不容易，工作的辛苦，与社会的复杂多变，毕竟学校太单纯了。为了适应社会，我们要不断的学习，不断的提高自己，在实践中锻炼自己，使自己在激烈的竞争中立于不败之地!

房地产企业财务分析报告范文篇2

在过去的一年，对我而言是非常特殊而又有意义的一年，在这一年，我率领财务组的全体同志在公司领导的关心爱护支持下，以高度的责任感，恪守职责，务实开拓，将公司的财务工作推上了一个新的台阶，以下是我在20____年的个人总结报告：

一、不断加强政治理论及业务知识的学习，努力做好财务工作。

首先作为一名共产党员，我始终坚持把政治学习放在第一位，认真学习党的全会精神，深入贯彻落实精神，在工作中牢固树立了爱岗敬业扎实工作的思想，把所学到的知识运用到自己的实际工作中，在财务管理中努力做到在改革和创新上有新的突破。其次作为财务组负责人，我感受颇深的是作为单位的一名财务主管，业务学习是非常重要的，不仅要学习掌握国家有关财务政策法规，还要结合财务制度的不断变革更新自己的业务知识，只有这样才能适应新形式和新发展的需要，所以自己对财务专业的业务学习一直比较重视，经常请教上级主管部门，与同行沟通交流，并结合实际进行学习和提高。

最后在公司领导的指引下，我带领科室同志能够按时保质完成各项财务工作，能够及时准确的为局领导和各相关站所科室提供准确无误的财务数据和分析资料，为加强全局预算管理和财务管理，为领导当好家理好财，做好服务工作，做出自己的最大努力。

二、存在的问题及今后努力的方向。

通过这一年的工作，自己虽然取得了一些成绩，但离领导的要求和财务管理的要求还有一定的差距。

1、由于财务工作的特殊性及复杂性，常常出现过于急躁的现象，有时缺乏耐心，处理问题有时过于情绪化等。在今后的工作中我会慢慢培养自己的耐心，学会控制自己的情绪，更加理性的看待问题和处理问题。

2、由于平时忙于工作，对学习抓得不够紧，许多问题学习和探讨的不够，远远没有达到财务管理的要求。在往后的日子里，我会抽出一定的时间和我带领的团队进行交流探讨，认真聆听他们处理相关业务的新思路、新方法，并从中吸取经验。对新员工遇到的棘手的问题，不懂不明白的地方，我会加以指导，直到教会为止，使他们对业务很快上手。

3、只干工作，不善于总结，所以有些工作费力气大，但收入与效益不成比例，事倍功半的现象时有发生，今后要逐步学习用科学的方法，善总结、勤思考，逐步达到事半功倍的的效果

4、缺乏必要的制度规范，我公司虽建立了与财务管理相配套的企业管理制度和规范，但在制度的执行力方面还有待加强，成本费用支出的报销需要会计审核、经手人签字、领导签字，才能报销。在今后的工作中要加强监督检查，做好核算会计、会计、出纳工作，进一步实现了核算会计、会计、出纳工作的规范化管理，做好各项考核的财务工作。并认真做好票据管理工作，对每一种每份票据都登记入账，使票据的发放、使用、收回都进行票据帐登记，确保不在票据上出问题。

5、财务人员的服务态度不够热情，在今后的工作中努力做好每位客户的服务工作，不断提高财务人员的自身素质，在财务工作中要注意协调能力的培养，处理好管理与被管理的关系，处理好管理与服务的关系。

6、改进对客户及办事人员的服务态度，要面带微笑，热情服务，礼貌用语。并努力做好财务工作，树立和落实科学发展观，发扬成绩，科学创新，继续努力做好财务会计基础工作，并加大内部控制和内审，争取把财务管理上一个新台阶。

房地产企业财务分析报告范文篇3

我从事学校财务工作十多个年头了。感觉经历了很多很多，现在回过头想一想，有很多话想说。下面就谈一谈从事财务工作这些年的体会。

体会最大的一点就是“千万莫伸手，伸手必被捉。”刚开始干这一行的时候，心里还难免有点邪念:当了“财神爷”，内当家，可能有油水捞。但没过多久便发现，这种事情千万干不得。贪污、挪用、受贿、做假账都是违法行为，一旦违了法，将会面临无尽的苦果。不仅毁了自己，还会连累家人。只有心无邪念，为人正派，才能做到财务工作不偏不离。才能保持一颗平常的心。所以，这是一个财会人员首先应具备的道德品质。

其次，从事财务工作的人员应有奉献精神。财务、财会及后勤工作那是十分繁琐和复杂的，有时，千头万绪，很难理清，有时，工作量特别大，加班加点都要干很久才能做完。没有奉献精神，没有心理准备和承受能力，都不可能把工作干好，要么就是工作干不到一两年就不愿意干了，这样的财务人员很多。所以，要干一行，爱一行，多讲奉献，尽量不提或少提条件，只有这样的心态，才能把财务工作持之以恒地干好。

再次，要吃得苦，受得委屈。财务工作，大都和钱打交道，来不得半点马虎。为了确保不出差错，那就得踏踏实实的做事，做到细心点，再细心点。有时，算两遍还不放心，还要再算一两遍，所以，有时看似一项简单的工作，而实际上要付出多倍的精力。再者，教职工对财务工作是比较敏感的，财务做好了，大家觉得是应该的，一旦搞错了，你听，那个流言蜚语，多的是。还有，每当评优评先的时候，财务人员，应当知趣点，不要和他们争，争是争他们不赢的。一般都是教学一线的上，因为大家很难看到你做出的成绩。因为财务工作很多是不直接面对教职工的，所以，你做了些什么，他们很多都不知道。所以说，要吃得苦，受得委屈。

另外，财务人员要当好校长的参谋和助手作用。学校要搞建设、要发展，必须有经费来保障。而经费运用得好不好，办学经济效益好不好，离不开财务人员的出谋划策。哪些项目可以开支经费，开支多少，如何开源节流，如何发挥资金的最大使用效益，都应经常向校长汇报清楚。同时，有些单据不能报销;有些经费处理方式违背了会计法的规定;校长有时也难免出现偏差，等等。这就要求作为财务人员，要学好会计法，用好会计法，守好会计法，严格依法办事。不为领导所左右，做一个敢说真话的参谋和助手。

最后，财务人员要活到老，学到老，创造性地开展工作。学校财务工作十多年来，已发生了很大的变化。九十年代，是用手工记账，没有电脑，也没有财务软件，工作显得有些蛮笨，但相比而言，又觉得比较单纯和简单。进入新世纪，各种财务软件陆续推出，各种会计报表大都使用软件，财务人员基本都人手一台电脑，有的甚至两台。财务工作的事项越来越多，越来越细。所以，感觉工作压力特别大。这就需要财务人员一是加强学习，认真领会文件精神，做到成竹在胸;二是认真思考工作方法，做到熟能生巧，巧能生精，逐渐形成一套比较完善的财务工作体系和方法;三是经常总结自己的工作，经常回头看，温故知新，推陈出新，创造性、创新性地开展工作。能够做到以上三点，一定是一个不错的财务工作人员!能够做到本文所述，一定是一个出色的财务工作人员。

房地产企业财务分析报告范文篇4

通过财务管理综合实训，使得我们能较系统地练习企业财务管理会计核算的基本程序和方法，加强对所学专业理论知识的理解、实际操作的动手能力。从而对所学理论有一个较系统、完整的认识，最终达到会计理论与会计实践相结合的目的。

企业模拟群体对抗赛、企业财务分析及其分析报告、进行模拟项目投资并且编写其一系列的报表。

这学期开学伊始，我们专业就先进行了为期将近两个星期的模拟企业财务管理综合实训。这两周后，我们还将进行手工模拟实训操作。相信那个手工模拟对我们也会起很大的作用。

这两周的实训，虽然在我看来要比手工模拟实训相对轻松点，但是依然留给我丰富的经验和深深的体会。

前三天是为期四个周期的群体对抗赛。这个实训的目的是要我们扮演一个企业CEO的角色。这是我的第一次真正意义上的实训，怀着一份新鲜又有那么一点紧张的心情，我开始了实训的第一天。电脑上会有一套模拟企业的相对完整财务数据。我们就需要对各种原材料的选购与买卖、生产线和厂房是否增加、如何处理各种管理费用和销售费用、如何提高员工的积极性、如何才能降低成本提高销售量来获得更多的企业利润等等，最后检测自己决策的那个企业的综合排名在以七人为组的群体对抗中的成绩。刚开始的前面两个周期完全不知道自己在干些什么东西，根本就几乎摸不着头绪。整天就只知道把一些数据改来改去，然后查看自己所认为的那个综合分数(后来发现完全不是)。每改动几个就去查看一次，如果分数高了就不改这个数据改其他的了，如果分数低了就继续改那个数据直到分数高了。唯一知道的就是要提高企业的销售量，那就要购买好点的原材料，把价格定的低些，就是所谓的“薄利多销”来提高企业的利润。一天下来发现自己完全蒙了，就反思一个堂堂的CEO怎么会这样经营自己的企业。根本不考虑市场这个大环境，也根本不知道该在什么时候添加生产线或是厂房，该在什么时候购进原材料是质量好价格低，该怎样强占市场占有率。由于我的胡乱瞎改，我的第一、二周期的排名相当的低。第二周期还甚至跌到了第六。

经过这一系列的思考后，在第二天的第三、四周期我加进了对之前那些没考虑到的因素进行考虑，进行了自认为相对合理的决策。终于在最后一个周期我的排名上升到了第二。

这个群体对抗赛使我充分认识到做一个CEO的不简单，他需要考虑很多，而且需要慎重考虑，否则一个决策考虑失误就可能会影响到整个企业的经营状况。

第一个任务之后，接下来的四、五天是以小组为单位上网寻找一家上市公司近三年财务报表，并对该公司和其财务报表进行财务分析。我们小组找了华润三九这家医药上市公司进行分析。财务分析包括偿债、获利、运营、发展能力分析和杜邦体系分析。这部分的分析是在学过财务管理的基础上进行的，而且又是小组合作，相对群体对抗来说要稍稍容易些，不会有那种摸不着头脑的感觉。

我负责的是杜邦综合体系分析。这个相对与其他四个能力分析来说是我比较陌生的。可能就是因为陌生，我才想提出来我来做。我想趁这个机会多了解一点，顺便补习一下自己学的不够扎实的那部分，结果我高估自己了。看着书本和通过上网查有关杜邦的资料，我才能基本完成。从这点可以看出我的基础知识还是不够扎实，理论还是不能够运用到实践当中来。不过这一路下来，我们能够比较顺利地完成这份财务分析还是很开心和满意的。

上机实训的最后一项任务就是项目投资。这项的目的是要我们根据一个企业的大致资料，自己亲自动手编写一套完整的财务报表并且根据报表的数据进行一定的分析。这个完整的报表编写其实在上学期上投资课的时候已经动手操作过。只不过那次是老师一边讲，然后我们一边编。而这次是完全的自己独立去完成。但是话虽如此，本来以为做过会简单点，不过经过一个寒假的洗礼，我似乎也已经忘得七七八八了。无奈的我只能把以前做过的报表再翻出来作对照，以便进行这次的编写。

经过这将近两周的综合实训，我觉得对我来说是受益匪浅的，这些实训都是书本上无法得来的。从中我明白到我的专业知识还是不够扎实的，且考虑问题不够周全，几乎不能将理论运用到实际当中来。这促使我以后还要不断地去实践，从实践当中去发现自己的不足。让我更早的为自己做好职业规划，设定人生目标，向成功迈进一大步。

房地产分析报告(篇2)

关键词：房地产企业财务管理财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题：

1、在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题，我认为要改善财务管理方法，提升财务管理水平，应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面：

1、构建财务核算的体系平台，从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统，通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况，实现管理信息动态收集和深入分析，为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段，实现战略目标的有效分解和战略实施反馈，实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环，并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性，降低运营风险。5、完善资金管理系统，实现资金集中统一监控与管理，提高资金效率，降低资金风险，利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成，充分借助于信息化手段，提高财务管理的效率，进而完善内外部信息共享平台，实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合，形成有机的整体管理系统，最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于：促进核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一；为保障房地产企业发展战略的实现，提供了有效战略实施操作手段；为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案，使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息；强化了房地产企业风险控制，能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目

首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

房地产分析报告(篇3)

记者21日获悉，广州市房协日前发布了今年上半年广州房地产市场分析报告，其中对广州土地市场进行了深入分析。数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析称，这主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升。

数据

住宅用地扎堆海珠黄埔

今年上半年，广州市土地共计成交53宗，合计占地面积192万平方米，出让金达368亿元，楼面地价7268元/平方米。其中，住宅用地出让14宗，占地面积105万平方米；商业用地16宗，占地面积14万平方米；工业用地22宗，占地面积72万平方米。

广州市房协表示，今年上半年成交比重最大的是住宅用地，占比为55%，其供应区域主要集中在海珠和黄埔，海珠区的广纸片区两块地成为半年度总价地王，合计115亿元，黄埔区长岭居YH—A3—0地块被万科竞得，成交金额27.7亿元；其次，工业用地占比为38%，其供应主要集中在增城和番禺；商业用地成交占比为7%，其供应主要集中在海珠和天河，海珠区的琶洲板块土地成交活跃，腾讯、国美等大型企业拿地进驻。

预测

房企资金依然趋紧

统计数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，住宅楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析，主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升，但是跟去年整体溢价率相比，今年上半年住宅用地成交溢价率出现下行，整体市场成交表现较为平淡。

对于下半年广州土地市场走势，广州市房协在报告中表示，随着今年以来国家陆续出台一系列利好政策，广州整体商品住宅市场呈现回暖趋势，但销售金额仍然没有超过20xx年同期水平，房企资金依然趋紧，今年下半年房企在对待住宅用地方面，预计将会保持相对谨慎的拿地态度。

广州市房协也指出，广州传统商业转型期到来，大批金融、互联网公司进驻，商业办公用地市场持续火热，除天河区金融板块、海珠区琶洲板块外，南沙自贸区板块也将会得到市场积极关注。

分析

广州地价处上升通道

“广州地价正处于快速上升的通道中。”省房协理事赵卓文分析，以广州区划调整前市辖十区居住类用地为例，20xx年基准地价平均为3364元/平方米，20xx年升至6255元/平方米，涨幅为85.9%。地价上升幅度不但跑赢GDP的增长速度，而且跑赢房价的上升幅度。

“在国内的中心城市，产业仍不断集聚，人口仍不断增加，住宅用地的需求旺盛，土地资源的稀缺性正变得越来越突出。”赵卓文表示，虽然20xx年后，房地产市场供求关系逆转，库存量增高，但中心城市可开发土地资源匮乏的局面并没有改观。地价上升的势头，在未来5年仍将持续。

房地产分析报告(篇4)

1. 1 万科简介 万科企业股份有限公司( 股票代码: 000002)， 简称万科， 成立于 1984 年 5 月， 是中国目前最大的房地产开发企业。

总部设在深圳， 已在全国 20 多个城市设立分公司。

公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务， 涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。

投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。

主要产品是商品住宅。

目前万科总股本为 1, 099, 521. 02 万股， 其中万科最大股东华润股份有限公司持股161, 909. 48 万股， 持股比例为 14. 73%。

1. 2 万科在行业内所处水平万科在领导人王石的带领下， 以房地产为核心， 不断发展壮大， 20XX 年品牌价值已经达到 635. 65 亿元， 在房地产行业排名第一位， 在中国 500 强企业中排第 19 名。

20XX 年的主营业务收入为 507 亿元， 在行业内是第一位。

1. 3 万科发展状况 万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。

王石借鉴索尼的客户服务理念， 在全国首创“物业管理” 概念， 并形成一套物业管理体系， 公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证。

万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司， 持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构， 使公司赢得了投资者的广泛认可。

公司于 1988 年介入房地产领域， 1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截止 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州 15 个城市进行住宅开发， 年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市， 目前万科业务已经扩展到 19 个大中城市， 并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。

凭借一贯的创新精神及专业开发优势， 公司树立了住宅品牌， 并为投资者带来了稳定增长的回报。

房地产分析报告(篇5)

房地产企业的财务分析报告范例

作为处于龙头地位的企业可以接触到信誉较好的次级承包商，获得较好的地块，购买建材时具有更强的议价能力，较强的融资能力和融资渠道等优势采用最近一期数据计量，反应企业整体规模采用最近一期数据计量，反应企业业务规模住宅房地产企业采取预售模式，其预售房款必须先计入预收账款中，待房屋竣工结算后才能确认收入。因为预售和确认收入之间的时滞，房地产企业往往有较大规模的预收账款，且相当部分计入次年的营业收入中，这就决定了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。

反应成本控制能力。具有较高GM的企业往往自身管理水平好，对供应商的议价能力强，从而可以在良好的经济环境中获得更大的收益，在不利经济环境中抵抗更大的风险。

从资产方面反映了企业的盈利能力，同时是衡量企业竞争实力和发展能力的重要指标。

土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。

合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。

反应企业全部总资产中有多大比重是通过借贷获取的。

反应企业负债的资本化程度，企业负债的资本化成都越低，长期偿债压力越小反应企业的盈利对于付息债务综合的偿还能力企业当年的销售回款，在房屋竣工之前计入预收账款，成为流动负债的一部分，而这部分预收账款实际上是不需要偿还的。剔除预收账款后的资产负债率更为真实。

三年平均值可以部分抵消年度之间的市场波动，使得数据更能反映行业的周期变化。同时需要考虑最近一期数据的情况。较小的净负债率可以增加企业的财务弹性，同时增强其在复杂环境中经营的主动性和回旋余地反映了企业经营活动对于短期债务的覆盖能力。

住宅市场是一系列的区域市场而非真正意义上的全国性市场，地域多元化、产品结构多层次化和价格多样化有助于降低企业的整体风险，充足廉价的.土地储备大大提升了企业扩大规模的潜力。

主要是指在核心市场的市场份额排名靠前。市场占有率高的企业收入规模较大，资金链断裂的可能性相对较小，抗风险能力较强。考虑已建项目、在建项目及土地储备的地域分布。区域多元化后一方面可以抵御局部风险，但另一方面对管理能力的挑战增加。主要是分散政策风险。住宅产品包括：经济适用房+限价房+普通住宅+高等住宅等，各产品的政策不一样。主要考虑:

(1) 土地的价格;

(2)土地款的缴纳情况;

(3)土地的位置及周边未来发展情况;

(4)土地的开发时间及周期;

(5)当前房地产的价格及市场的趋势。

不同类型房地产企业的政策风险不同，不同地域的政策风险不同。

拥有国家或地方政府背景的企业，更容易获得各种优惠政策，而业务的运营发展也会受益于政府支持，在面临经济的不确定性因素时，更容易得到政府救助;实际控制人实力雄厚的企业，其股东给予的包括资金或是管理方面的支持都优于一般企业，因此企业的抗风险能力更强。

(1)企业内部的法人治理结构、内部控制、股权激励、管理层经验和知识水平、关联交易及全有权结构等;

(2)企业的发展战略：企业战略发展方向、市场定位、规模扩张速度、产品结构调整等。

可使用的银行授信规模，未来是否有使用授信的可能新以及其对企业经营的支持及债务的保障程度。

总债务=短期借款+应付票据+应付短期融资券+一年内到期的非流动负债+应付债券总资本=总债务+母公司股权权益+少数股东权益平均资产总额=(期初资产总额+期末资产总额)/2EBIT=税前利润+利息支出-非经常损益EBITDA=EBIT+折旧+摊销

存货周转率=营业收入/平均资产总额资产负债率=负债总额/资产总额

毛利率=(营业收入-营业成本) / 营业收入总资产收益率=EBIT/平均资产总额总资本化率=总债务 / 总资本

剔除预收账款后的资产负债率=(负债总额-预收账款) / (资产总额-预收账款)

房地产分析报告(篇6)

一、我国房地产行业现状及保力地产的发展情况

(一)我国房地产行业发展的现状

2011年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求;另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。

受政策调控影响，2011年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿元，同比保持小幅增长，但增速较2010年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中2011年四季度销售面积同比下降近7个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。2011年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。

随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。

2011年末至2012年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为2012年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松;在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致2012年的房地产市场呈现波动调整格局。

(二)XX地产的发展现状

报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。

(1)以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。

同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。2011年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元;公司已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。

(2)降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的.比例控制在1.6%和2.7%的较低水平;房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点;全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。

(3)等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。

(4)资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额181.5亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末，公司资产负债率为78.43%，较2010年下降了0.55个百分点;期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较2010年降低了3.08个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。

(5)商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元;同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司已拥有广州XX中心、广州XX中环广场、佛山XX水城、佛山XX洲际酒店、成都XX皇冠酒店、广州XX世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。

(6)品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。2011年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“XX地产”品牌价值大幅提升至184.59亿元，较上年度增长34.85%，蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值TOP10第二名，荣获“2011中国主板上市公司最佳董事会(50强)”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。

(7)建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。

二、XX地产的财务状况分析

偿债能力分析

从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。

由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。

资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。

营运能力分析

存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。

盈利能力分析

由以上数据分析可以看出：XX公司盈利缺乏竞争性。将多元化、差异化作为长远战略的XX地产的主营业务成本率过高，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，XX地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。

二、XX地产未来发展展望

上半年快速推货策略成效显著，5-6月推货量占比和前4月销售完成度均名列前茅。1)公司抓住了3月以来销售回暖而政策仍相对宽松的宝贵时间窗口，抢收成果丰厚。考虑到下半年市场走势未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推货的方针,推盘尽量提前。公司3月推货量都即在100亿以上，2季度计划推货量达300亿，约占全年计划的1/3，在龙头中名列前茅，实际推货可能更多。这也使公司在下半年的推货上能够更加灵活从容。2)随着信贷边际改善带来的市场回暖，春节后的快销策略收效明显，前4月销售完成度高。2月启动“禧春”活动，加大推盘和促销力度，仅在2月就认购近70亿，签约36亿，远超预期。3、4月销售额也已接近万科水平。截至4月，公司销售额已达240亿，占我们预测的销售量的30%，为四家龙头公司中最高。目前公司销售状况稳定，新盘去化率基本维持在70%左右。继刚需持续释放后，部分改善性需求也开始启动。公司较大的供货量将使销售弹性充分。

公司推盘量充足，销售良好，业绩锁定度高，重申买入评级。公司上半年推盘集中，把握住了市场回暖的时间窗口，销售弹性充分，维持销售额800亿的预测。维持对公司12-13年EPS1.42、1.85元的预测，对应PE为10X、8X，重申买入评级。

房地产分析报告(篇7)

一   市场调查及分析

房屋永远是人类生活居住必不可少的产品.自从中国改革开放,有了商品房这个概念.全国各地都在大量的圈地建房.房地产市场迅速的繁荣起来.人们对居住条件和居住环境的要求也越来越高.而人口多,土地少所造成的供不应求现象是每个城市所面临的难题.人均居住面积仍然比较少.市场对自住型、改善型的刚性需求依然强烈。我从多方面了解到，相对于周边同级别城市的房价而言，每平米价格大概要低200——500元左右。根据在市房屋交易中心观察9天时间中所调查情况看：每天上午在中心办理业务的平均量为10—15套，下午相对较少，但平均量也能达到10套左右，证明二手房具备一定规模的市场。且经观察，业务办理总量中有近60%由中介公司在负责过户、抵押等事务，仍有较大份额的中介市场空缺。现阶段本地房产中介公司现状分析，在成交的房屋当中，房改房是成交热点，超过半数都是此类房源成交。根据我在网上出售信息中了解到，此类房源售价大多在15—-25万之间。应为二手房交易中的主力产品。而且购买方多为年轻人，应为自住型或改善性的需求。而更多的外来人口涌入，投资型和过度型的客户也将成为让市场更加活跃的重要因素。所以，在对市场的短时间观察和分析后，我对二手房市场相当的看好，预计房价还有大量的上升空间。

二   经营模式

采用注册公司，地铺经营的模式。主要从事新房代理销售、二手房买卖、租赁、房产评估、房产置换的业务。在公司业务开展到一定量的时候，在时机合适的时候进行商业地产（写字间、商铺）的买卖、租赁业务。

三  投资风险报告

在经过对市场的市场调查中，在充分肯定这个行业的发展前景的前提下。我总结出以下几点需要重视的、对公司的经营和发展会造成极大危险的风险情况并做出我们的风险规避的欲案。

1：市民对中介行业较为抵触。

主要原因有以下两点：

a：二手房市场发展较晚，人们对中介行业的认可度不够。而且在二手房市场发展的初期，各家中介服务公司经营模式相当混乱。都单纯以收取看房费为营业目的，而根本不谈服务。这种情况造成了很长时间内，市民对中介行业的看法都是负面的。

b：在去年中天、创辉两家中国大型中介服务商关门事件。不可否认，这两次事件的发生，对于国人对于中介服务行业所产生的印象是负面的。也是现在大量的房东和客户对中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中国自有了中介这个行业以来，这种不信任是始终伴随着这个行业的发展的。但此次事件也从另一方面来说，是加快对行业的洗牌速度，正规化和制度化的改革将加大步伐。对整个行业来说，未尝不是件好事。

以上两点是市民对中介行业有抵触情绪的最主要的原因。但是，经过我和现在正在经营中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下发文件，并召集中介行业、房产网站、评估公司的经营者开了几次行业会议。要求中介服务行业在2010年年底前必须实行公司化，在行业内需推行国家有关部门所规定的行业服务标准、收费标准，推进二手房中介行业正规化，提高准入标准。相信在这些标准的制订后，会有大量的不正规的、以收取看房费为营业目的的小作坊关门。也会转变老百姓对中介服务行业的认识。从去年开始，有多家中介公司，如众信、阳光置业、富房置业等公司在自供二手房中介行业有一定影响力的公司实行国家规定成交后收取2%服务佣金的收费方式，而不再收取诸如看房费、代办过户、代办贷款等费用。在经营过程中也没有遇到阻力。证明市民也有买房只要中介公司服务到位了就该付佣金的意识。而且，我在阳光置业代理有限公司工作过程中，发现该公司和其他多家以收取佣金为服务费用的公司中，经营状况都较良好，单套住房成交后收益能达到佣金外还有一部分房屋差价的现象存在。这不是独有的情况，而是在很多城市都曾经存在或现仍然存在的现象。所以这也是公司提高业绩的一种途径，并且能在公司前期的经营过程中降低生存风险的一种手段。作为新进入市场的一家新公司，前期的市场认可度是制约公司发展的一个难题。我们准备以公司注册，地铺经营的模式。门店地点定在人流量大、车流量大并且门店外能停车的区域。门店装修要简单而又有特色，在外观上要有一定的吸引力，对客户造成良好的感官认识。派出公司员工（着正装）在各小区门口派发正面印有公司简介、背面印有公司房源信息的dm单。希望在短期内促成公司在二手房市场有一定的知名度。在经营过程中，要求员工在工作过程中推行公司的服务理念。使新老客户在公司服务的过程中潜移默化的认可公司，并争取口碑相传，扩大公司的影响力。整个流程中以服务作为本公司区别与现有公司的标志。在经营过程中，控制经营成本，结合大型城市和本地中介服务公司的操作模式，争取单套成交利润最大化。在启动资金较少的情况下，严格控制前期投入成本，欲留足够的流动资金。以至于能更长时间的立足于市场，在生存下来的前提下努力发展。

2：中介服务行业是劳动力密集的销售行业。核心竞争力是信息的多少，而信息的来源主要靠门店、网络、报纸广告、扫街、人际网络等手段来获取。置业顾问是公司发展的关键，因为信息的来源和客户的维护乃至最后的成交、售后服务都需置业顾问一直跟进。虽然中介行业需要的是量，只是一种销售行为。可在从信息的收集、信息的处理到后面的带看、议价、谈判、成交、过户等一切的行为都涉及许多的技巧和包括法律法规、税收、装修、甚至还需要风水学等相关知识。所以，要成为一名优秀的二手房经纪人并不是一件简单的事，而且，在公司前期是经营状况最脆弱的阶段，任何的差错就能导致公司资金周转出现大问题。建立完善的培训机制是必须要的。我已和公司的注册经纪师、会计师协商过，由他们对员工进行二手房交易过程中的法律、税收、财务、二手房基础知识的培训，我对员工进行商务礼仪、信息的开发、销售技巧等方面培训。而且会在实际操作中鼓励他们独立操作，争取尽快熟悉业务流程及相关的业务知识。

公司能不能在市场站稳脚，靠的是业绩和诚信经营。业绩是公司能否存活的关键，公司不是养闲人的地方。优胜劣汰也是市场生存的法则。所以，我在经营过程中将采取绩效考核的制度。单月业绩不达公司要求的最低业绩者将记过一次，并罚款50元；连续两个月未达标者将自动离职，年度累计三次未达标者公司将劝其离职；而单月业绩第一名，公司将有物质奖励；连续3个月业绩第一名将晋升为高级置业顾问，底薪将从600元升为900元，提成不变；连续半年业绩第一名者，将晋升为营业主任，底薪1200元，提成不变；或年度累计4次业绩第一名，将提升为高级置业顾问；年度累计8次者，将提升为营业主任。

信息资源是中介行业的核心。我将在公司实行公盘制度，将房源共享，要求员工多与房东进行沟通，从而拿到房东的底价，提高公司的竞争力。为了避免客户的流失，公司的客户资源也将进行优化配置。如小张接待的客户，在三天之内不能形成带看的，须将客户转给经理，由经理分配给其他人员。争取不浪费每一个客户。

中介行业是人员流动相对较大的行业，刚培训出一个能够独挡一面的置业顾问就辞职的事情在每家中介公司都时有发生，而骨干的过快流失也将影响公司的发展。所以公司在经营过程中会以人为本。将在日常工作和培训中，加强员工对公司的忠诚度的培养，对各方面能力突出的员工给予一定的精神、物质奖励，增强员工对公司的认可。

3：和中介服务行业相关的部门很多，包括工商、税务、房管局、银行、评估公司等。和任何一个部门关系不好，都会影响公司的经营。在经营过程中，要做好和同行之间的交流，同房产网站和本地发行量较大的报业也要有良好的关系。搭建一个正常的、高效的平台是一个重要的工作。

4：政策对于任何一个行业都起到相当的影响，中介行业也不可能例外。从XX年开始，中央出台了大量的调控政策来限制炒房和盲目投资。包括营业税、个人所得税、土地增值税和去年多次的银行加息，这些政策也确实起到了很好的作用。有关部门也多次讲话，要求抑制房价过快增长，要求各地方政府加大经济适用房、廉租房的开发力度。但我们需要相信一个事实，中国土地政策不改变，中国的房地产开发商就拿不到便宜的地，房价也就不会跌。试想一下，在土地价格在涨，钢材在涨，水泥在涨，各种造房原材料都在涨的情况下，而房价在跌。这是多么不可思议的一件事。国家在任何时候都没说过一句房价会跌的言论，无论是总理的政府工作报告，还是各地方政府下达的各种文件，都只说抑制房价过快增长。所以，我敢断言，中国房地产市场的拐点还没有来到，房地产市场的冬天离现在还很遥远。新房价格不降，二手房的价格就更不会降。持房观望的房东是不会比持币观望的客户急的。要买房的人始终要买房，而要卖房的人则不一定要卖房。而自一直以来都是卖方市场，房东方始终占据主动。所以，我看好二手房市场的发展前景，前面也说到过，相关部门已经要求中介服务行业在2010年底之前达到公司化、正规化、制度化，市场的服务机制完善了，客户也就会认同我们所做的工作。所以，二手房市场会越来越好。

房地产分析报告(篇8)

一、背景介绍

从20__年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，__市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿__为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20__年税收收入0.9亿，20__年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

纵观200__年-20__年__市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，__市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

二、影响房价的变动因素

土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。

税金及费用：20__年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。

房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。

对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。

建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵

其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

三、政府的调控政策

三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了(销)预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

四、房地产公司如何确定未来的经营战略

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。

对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。

房地产分析报告(篇9)

一、房地产开发建设

1、投资规模分析

1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。

图1：浏阳市20xx年1-12月份房地产投资额增长率

2、在建规模分析

1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。

表一：在建房屋类别构成情况

二、房地产市场供给

1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。

表三：未销售商品房屋结构构成情况

三、房地产市场需求

1、商品房销售分析

1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。

表四：商品房供需基本情况（累计）

表五：商品房屋销售构成情况单位：万m2

图2：各区域商品房销售情况单位：万m2

2、商品房屋套型分析

1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。

表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）

3、存量房屋交易分析

据统计，1-12月份我市城区共办理二手房转移登记2668宗，比上年同期（1745宗）增长52、89%，成交面积33万㎡，比上年同期（20、75万㎡）增长59、04%，成交额为8、9亿元，比上年同期（4、62亿元）增长92、64%。一、二级市场交易比例（98、02万㎡/33万㎡）为2、97：1、0、

四、房地产市场价格分析

据统计，1-12月份全市商品住房均价为3640元/㎡，第4季度全市商品住房均价为3530元/㎡，与第三季度（3709元/m2）下降4、83%；另各区域商品住房平均价分别是浏阳河以北区域3743元/㎡、浏阳河以南区域4355元/㎡、行政中心区域3562元/㎡、工业新城区域3096元/㎡，其它乡镇区域2831元/㎡。

图3：浏阳市20xx年1-12月份各区域房地产市场价格

五、房地产市场运行特点

1、土地市场成交及房地产开发投资稳步增长，房地产开发行业保持对市场信心。

全年房地产用地成交面积、成交单价及在建在售项目的房地产开发投资均较上年有较大增长，表明房地产开发行业对我市的房地产市场保持了较好的信心。

2、房地产销售总体增幅逐月收窄，商业房产销售保持相对较高增长。

20xx年一季度，商品房销售同比增幅达123、1%，4月份起，同比增幅逐渐收窄，到12月份，商品房销售总量同比增长幅度仅5、97%。其中，商业房产的销售一直保持了30%以上增幅。

3、商品住房销售品质为先，高品质楼盘销售量大。

20xx年全市共销售商品住房80、44万㎡，其中城区62、4万㎡，乡镇（园区）18、04万㎡。环境、品质相对较好的楼盘销量大，单价4000元以上楼盘销售32、39万㎡，占住宅总销售量80、44万㎡的40、27%。

六、下阶段房地产市场发展建议

1、坚持高起点规划、有序发展

一是注重规划的前瞻性，使我市房地产开发形成统一规划、统一开发、统一征地、统一管理的有序建设格局。二是园区（乡镇）房地产发展要科学布局，有序引导产业发展的规模和方向，避免出现市场过剩风险。

2、推行政企合作，推进成片开发

一是鼓励房地产开发企业主动参与到土地一级开发中来，对于积极建设基础设施移交给政府的企业，可优先获得土地开发权利，在土地招拍挂中减少地块分割出让，促成土地的成片转让。二是为成片开发的开发企业提供政策支持和便利政务通道，引导银行提供信贷资金支持，开通政务绿色通道等等，鼓励房地产开发向集约化、多元化、多配套的方向发展。三是在项目运营上，鼓励开发企业自持物业，持续提供就业岗位，带动片区经济发展。

3、以城市营销推进房地产外向性宣传

充分整合、发挥浏阳的政治优势、经济优势、文化优势、区位优势、资源优势、生态优势等区域优势，形成城市品牌、提升城市价值，以城市品牌助推城市房地产的价值释放。

4、坚持强化行业监管，促进房地产市场的健康持续发展

一是加强引导，提高房地产企业的整体资金实力和管理水平。适当提高新申办开发企业的从业门槛，引导老房地产开发企业注重企业品牌的培育，争取培育一批本地高品质的品牌房企；二是加强市场监管，加大对违法违规行为的核查力度，重点查处消费者投诉集中、媒体曝光的企业和项目。三是建立信用信息管理制度，实施信用普评，将实力不济、失信的企业逐步淘汰，对于无开发资质、开发能力弱的企业进行整顿。

房地产分析报告(篇10)

万科集团股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至6月30日止,公司总资产94.73亿元,净资产42.85亿元。

1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。

1992年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整。

1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。

公司于将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。

6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止20底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,20上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报。

能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

1.流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,流动比率降低源于短期借款的增加,的回款情况良好使其上升,降低0.58,但仍然高于同年行业0.539的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,因此指标在07年降低了0.28,08年销售情况向好,比率上升有所上升,09年再次低于同年行业平均值。究其原因,房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转,由于预售楼宇增加,09年流动负债中预收账款较去年增长3倍,万科实际的偿债能力因而得以提高,但反映在财务指标上,则流动负债增加,速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,其现金偿债能力较弱,但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多,比率为负,09年有所下降,但该年流动负债结构有所变化,流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说,万科短期偿债能力较好,且逐步提高,但应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。

(1)资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性,企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2来看,资产中流动资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比重;大部分流动资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型资本资产结构。

资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流动资产中,存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点:首先,企业会计制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转成本,因此,房地产企业往往有很大的存货余额;其次,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科,除了具有房地产业的特点以外,这也是其在近3年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3年存货的结构质量有所提高,但应持续注意做好存货的管理和销售工作,提高资产质量。关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺利。

负债结构分析:①流动负债结构:在借款中,短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低,说明其融资结构变化,对短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大,也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升,说明企业开始注重长期负债的融资方式,同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度,是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资,但仍保持着的稳健的资产负债率,为更大程度地利用财务杠杆提供了空间,这对房地产企业尤为重要。

(2)资金成本与现金债务总额比率。万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化,这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力,只要能按时付息就能借新债换旧债,维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。

综上所述,金融政策的变化,对融资渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的变化,也进一步增加了房地产企业的资金需求,信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险,有效解决多渠道融资,改善负债结构成为新的挑战。

营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:

(1)存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。

(2)应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表),原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必须改善存货的管理。

总的来说,万科的资产营运能力较强,尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。

盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的能力。

营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业发展的根本。从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。

期间费用是企业降低成本的能力,与技术水平,产品设计,规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见,管理费用的增长幅度不小,良好的管理关固然是企业发展的核心,但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却为负数,管理层应注意提高资金利用效率。

主营业务利润率分析:由下表可见,06-09年销售毛利率逐渐增长。07年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险能力,抹平了行业波动带来的影响。

利润构成分析:万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。

(1)资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利能力不断提高。

(2)经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大,说明现金流缺乏稳定性,存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致,因此,万科应加强现金流的管理,降低市场风险,提高运作效率,保证业务开展的灵活度。例如,08年,加强对项目开发节奏的管理,加快销售,对不同的采用不同的租售策略,进一步消化现房库存,加快项目资金周转速度;09年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划,以减少现金支出,都取得了不错的效果。

每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策,因此,实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势,在不断增资的情况下,仍能保持一定的每股收益,说明万科有较强的获利能力。09年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低,主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,其次,反映了万科获取现金能力偏低。

通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的管理水平和决策能力,另外,规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。

企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中,既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位,又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高,保证企业在相当长的时间内长盛不衰。

企业发展是指企业面对未来未知环境的适应,使企业得以进一步运行,实现企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的'需要,又要考虑未来发展的需要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。

企业战略是企业如何运行的指导思想,它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。

企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。

所谓创新可持续发展战略,即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益,有效益不仅要有体制上的保证,而且必须不断创新。只有不断创新的企业,才能保证其效益的持续性,也即企业的可持续发展。横向并购,是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。

所谓文化可持续发展战略,即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境,企业发展是靠企业文化的主导。

所谓制度可持续发展战略,是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。

企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。

要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素:人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。

房地产行业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位,政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素,但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化,将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此,商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说,国内市场的发展前景是良好的。

而从金融市场和消费者偏好两个角度来看,行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时,也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速,房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐,其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是,行业竞争最终将是核心技术的竞争,目前日本最优秀的住宅开发商,拥有数千项专利,而万科尽管走在国内前列,但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。挑战之二,目前国内住宅开发的粗放模式,已经无法适应未来可持续发展的需求,工厂化比率远远低于发达国家水平,产品建造精度低,行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改进,相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。

三、.万科存在的问题以及建议

1.资金需求的压力日益增大。

2.现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意,而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。

3.存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源。

1.为了满足未来的资金需求,建议万科继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆,积极寻找战略合作机会,并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。

2.万科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时,也提醒高度重视现金的管理。

3.万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源,从目前万科管理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度控制存货数量。